5月 182015
 

经过这些年的打拼,手中积蓄了三百万上下的买房款,却发现这笔钱投进北上广房市,大概只能买个不到100 m2 小公寓,真是替多年心血觉得不值。一回头,却发现现在正是去美国买房的好时机。

相比中国,美国房价便宜,在北京或上海中心买一个普通公寓的钱,现在就可以在美国沿海大城市买一个独栋别墅,而且不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权,走廊、地下室、小阁楼、花园、院子、车库都属于买房附送。

今年以来美国房地产市场复苏劲头十足,成为经济复苏的一大亮点,可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。

美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后,一度达到不足50万的低点,目前已经逐步回升,稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖,买房者在不断增加,能够支撑房价。

美国房价指数也反映美国房地产市场正在逐步回暖。2008年后,美国房地产市场的不景气持续了近4年,整体房价下跌近10%,不少地方的房价现在的价格已经跌回到2000年初的水平,比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克顿。但在2011年美国房价触底后开始反弹,2012年进入稳步上升。

回顾美国房地产市场的历史会发现,从1963年至今,美国共爆发了四次大的房地产危机,每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场有着稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱并非易事。如今,美国正处于上一次价格调整期的末尾,开始逐渐回到上升的轨道。

全美最大的房屋贷款融资机构房利美的股价从2011年初以来已经上涨超过300%,可谓提前预告了美国房地产将回归繁荣。
尔湾irvine房产
除了对房价的考量,去美国买房还有一个重要的原因,移民。现如今,在加拿大关停、香港定居关停、新加坡移民、英国移民投资金额大涨、澳大利亚甚至即将推出了1500万澳币的天价移民项目,美国移民的投资金额却从未涨价过。2005年至今,整整10年的时间一直都是50万美金,对于申请人来说是个高性价比的项目。但正因为申请美国的人数的激增,美国移民法规定的每年1万个家庭的配额已经不够用了,从2014年的9月开始,出现了排期。所以说,EB-5的名额是有限的,是珍贵且不容错过的投资移民产品。

美国投资移民七大特色:

1、通过投资创造就业取得美国绿卡

2、对申请人无学历、语言、年龄及商业背景的要求

3、配偶及其21周岁以下未婚子女可一同获得绿卡身份

4、自行选择在美国任何一个城市居住生活

5、自由进出,没有严格的移民监,但永久居民应有居住的诚意(离开美国国境最多不超过183天)

6、享受永久居民福利

7、期满后可以选择申请入籍美国(需符合居住等要求)

这样优厚的条件,在美国经济回归繁荣的现在,可能不会维持太久了,因此,要通过买房移民,现在正是最佳时期。

那么手头有这些钱,在美国怎么买房比较好呢?

将美国的房产按价格进行分类如下:150万美元以上的为高档;80万—150万美元为中档;50万——80万美元为中低档;50万美元以下的为低档。据统计,国外买家在进行美国房产投资时,选择最多的是50万美元以下的低档住宅,所占比例为46%;而中低档的也较受欢迎,占38%,由此可见,80万美元以下的房产是美国市场主流,因此这也是大家投资时的方向。5百万左右人民币,刚好足以承担中档房产价位。

美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险(放心保)和维护费等。

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以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例,一年的房屋保险费、社区管理费、维护修理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3100,房产税约为$5000每年,地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8000,显然,在美国空置房屋不是一个好选择。

所以,买房之初,如果不能长住,最好委托房产经纪将房屋出租。以在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例,若该别墅由房产经纪公司代租,租金月收入可达$1350,同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300,在不考虑房屋增值的情况下,静态回收期约为14年,要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比,2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2,均高于国内一线城市。

不是美国的房子都能升值,而是处于好地段的房产才能升值。好地段可以从以下四个条件来判断:

1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

2.所处的商圈有增长潜力。

3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

4.最后也是最关键的,要能满足人们的虚荣心和声望的要求。虚荣心和声望不但可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高的地段就符合这个条件。

因此,像纽约曼哈顿、芝加哥、洛杉矶市区的公寓都极具投资价值。值得注意的是,由于美国独有的房产税制度,所以美国的富人区往往也是最好的学区,拥有很好的教育资源——小学到高中都是很好或顶级的。其他相应的社区设施也会较为完善。如果投资者资金雄厚的话,选择富人区,好的学区房子也是很好的选择。

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