12月 312014
 

美国买房政策美国房产的预期升值空间越来越大,人们去美国买房不再是凑门看看热闹了。美国针对房地产的法律体系非常完善,涉及到税收和政策的方方面面问题,会让很多人产生疑问和顾虑。

美国购房4个重要政策

美国购房还贷压力小

美国买房政策美国居民是可以向银行借钱买房的,外国人必须拥有信用才能向银行贷款,最近推出中美共同贷款解决美国买房政策,解决很多人在美国买房的资金问题。银行的利率高低成为制约房价的重要因素,房价和利率形成反向走势。在2001年9.11后的美国经济衰退,美联储11次降息,经济趋冷,房价出现少有的上涨。美国房价能够总体保持较低水平,土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险,保证受灾时银行不受损。

在美国买房不会为外国人提供绿卡或者签证

美国买房政策在美国买房不会为外国人提供绿卡或者签证,在美国暂住或者旅游外国人必须有签证或者绿卡。一般申请绿卡过程非常漫长,并且需要符合许多规定。今年美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

外国人申请贷款条件难

美国买房政策外国人向银行贷款非常困难,一般来讲贷款机构要求外国买主缴纳首付为房价的50%,大于美国人的20%。今年的贷款利率低于4%,外国投资海外房产的买家通常能够拿到5%的利率甚至更高。

美国买房不能即拿绿卡

美国买房政策事实上,在美国购房于取得美国绿卡、办理美国投资移民之间并无直接的关系,在美国的相关法案规定,申请人只有两种方式移民美国;在美国任何地方投资100万美元并创造10个直接就业机会;或在政府批准的“地区中心”投资50万美元,并创造10个直接或间接就业机会。所以经常说美国买房直接拿绿卡,一般指的是申请人投资海外房产项目。

美国住房政策带给中国的启示

美国住房政策美国是世界上的第一经济大国,也是唯一本土没有遭受两次世界大战炮火摧残的主要大国。美国建国200多年以来,在解决国民住房方面,出台了很多法案、政策和措施,积累了很多的宝贵经验,很值得中国借鉴和参考。美国尽管在解决国民住房方面有很多有利的条件,但是,同样也存在着许多问题,这些问题对于美国社会经济的发展产生了很大的负面影响。这说明住房问题的妥善解决是一个政府必须要面对的社会难题,无论是发达的美国还是发展中的中国。因此,在中国短期内彻底解决居民的住房问题,对于政府来说是一个严峻的挑战。

美国住房政策美国的住房政策和目前存在的问题,概括起来说,大致有以下几方面:

美国住房政策第一,美国的住房问题,都通过立法的形式来加以确定。1949年,美国通过了《住房法案》,宣布了它的住房目标:“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”。在法案通过的50多年里,政府为资助低收入者而建设和修缮了500多万户住宅。为200多万户低收入的家庭提供了租房券。1968年,通过了《公平住房法案》。

美国住房政策第二,房地产业是美国经济的支柱,在GDP中所占的比例数年来一直超过五分之一。2004年,住房建设和改建一共贡献了GDP的6%,另外,有11%的GDP来自房租和自有住户的住房支出。家具、电器和其他家用开销又贡献了7%。2003年,全美国住房市场的总价值为13.4万亿美元,占全美国固定资产和耐用消费品总值的39%。2001年,住宅建设共提供了350万个工作岗位。

美国住房政策第三,住房的权益资本支撑国家的经济。2003年,全美国所有的住房权益资本超过8.4万亿美元。权益资本这个概念对于许多中国人来说,还是一个十分陌生的名词。

美国住房政策第四,美国解决住房问题,主要是依靠市场来解决,政府从来不出台任何措施来限制房价。美国政府对于低收入者的住房问题,主要是通过税收减免来进行。并且对于低收入住户提供某种形式的房租补贴。租房券可帮助低收入住户在市场上租到合适的住房。

美国住房政策第五,2004年末,美国的自有住房率达到了创纪录的69.1%。自有住房率最高的人群分别为已婚夫妇和中老年家庭。已婚夫妇家庭的自有住房率。

美国住房政策第六,美国关于住房房价方面没有接受所谓的房价收入比的说法。他们关于住房廉价性最常用的标准是收入的30%。也就是说,凡是每月把30%或更多的税前收入用于住房花费上的住户被认为承受过度住房压力。当住房支出要花费50%或更多的收入时,被称为严重住房负担。据统计,2003年,美国约有700万有房户把超过一半的收入花费在住房上。

美国住房政策第七,美国在1937年,根据国会通过的法案,设立了公共住房项目,类似中国的公租房。目前,全美国共有123万个公共住房单元。但是在过去的70多年中,公共住房单位并没有受到很大的欢迎。相反却存在很多问题。

美国住房政策第八,截止2003年,美国共有4600万户家庭面对各种各样的住房问题,换句话说,9400万美国人,相当于全美国人口的35%。有比较严重的住房问题。

从美国的情况看,住房问题是一个长期的严重的社会问题。必须通过立法和政府提供各种优惠措施以及各种资助来逐步加以解决。根据美国的经验,如果住房的支出超过家庭或者个人税前收入的30%,无论是贷款支出还是租金支出,都会构成家庭的严重负担。中国各地的房价是否合理,也可以参照这个标准来进行测算。

2015年美国房地产市场的变化

说到2015年的美国房地产市场,可能首次购房者将统领天下。随着租金不断攀升和收入的增长,许多千禧人预计会把购房提上日程。

据CNNMoney报道,这些年轻人将发现,未来一年与此前数年相比,将是最佳购房时机,房贷首付降低、贷款标准放宽以及更多的现房可供挑选等,错过实在可惜。

这里列出了经济学家以及其他行业专家预测的未来一年房地产市场的四大走势。

1 贷款标准放宽

在过去五年中,首次购房者已远离房地产市场。但在今年12月初,房利美和房地美提出了新的贷款标准,并开始提供3%的房贷首付,这将使更多首次购房者有资格获得抵押贷款。再加上好转的就业市场,让年轻人对购房充满希望。

据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)预计,2015年新屋销售将超过13%,现房销售增长5%。

首次购房者涌进房市将引发连锁反应,许多房主会出售现有住房而购买更好的。

2 选择余地增多

Zillow首席经济学家亨弗里斯(Stan Humphries)表示,目前建筑商们已把目光投向小面积住宅,以适应首次购房者的需求。

建筑公司Express Homes的霍顿(D.R. Horton)打造的无装饰的住房价格12万至15万不等,仅为普通住宅售价的一半。其他建筑商LGI Homes和KB Homes也将目光瞄准了首次购房者。

3 价格更为实惠

随着更多新房投放市场,供应不再短缺,这将有助于提高华盛顿、加州圣何塞和西雅图等大都市地区住房承受能力。

另外,S&P/凯斯-席勒住房价格指数创造人、诺贝尔奖获得者、经济学家希勒(Robert Shiller)认为,房价下降有“明显的可能性”。其他经济学家也预期房价将会小幅下降。

不过也有人唱衰房地产市场。Trulia的经济学家科尔科(Jed Kolko)认为,随着大型机构投资者进入房市,会推高房价。

4 抵押贷款利率走高

www.PekingCapital.com

最近,房地产行业专业人士在预测抵押贷款利率趋势时屡犯错误。不过,大多数人预期2015年利率将有所上升。

抵押贷款信息提供商HSH.com预计,明年抵押贷款利率将达到峰值,30年期抵押贷款固定利率约4.75%,并表示,这仍然是“历史上非常有利的利率”。

CoreLogic经济学家卡特(Sam Khater)也同意利率上涨的预测,但他认为不会高于4.5%,并认为这会对购房者产生少许影响。

美国楼市将在2015年迎来一股暖风。

全美房地产经纪联盟(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun) 提供的最新数据预期显示,2015年美国房市将健康发展,成屋销售将上升至530万栋,超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%,主导着美国房市。

报告还显示,2014年美国成屋销售有望达到490万栋,比房市井喷的2013年的全年销售510万栋的水平有所下降。而新房销售数则预期在2014年达到44万栋,在2015年则有望上升至62万栋。

劳伦斯同时预期,成屋销售中间价格继续稳中有升,但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%,而根据12月22日公布的数据,今年11月美国成屋销售中间价格与去年同期相比上升5%,达到20.83万美元。而在2013年11月,成屋销售中间价格同比上升9.4%。

经济复苏拉动房市

保罗(化名)今年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前,由于整个基金行业的不景气,他工作一直不稳定,甚至在年中下岗。他告诉本报记者,当时,已经和现在的妻子开始谈论起结婚的事宜,失去收入来源后非常不安。然而,让他高兴的是,新的工作非常稳定,工资也超过每年10万。

“找到工作后,我们的婚礼如期举行。另外,我已经存了一些钱,准备明年年中左右买房。”保罗告诉本报记者:“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”

虽然年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐,GDP在第一季度甚至下降了1%,但是随着天气的转暖,美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安(Beth Ann Bovino)在给客户的报告中预期2014年全年美国GDP增长2.3%,预期2015年的GDP增长将加速到3.1%。

经济的好转促进了就业市场。截至11月,美国非农就业人数继续连续第10个月超过20万人大关。同时,雇员每小时工资和平均工作时间都出现上升。“我们看到工资有上升压力的迹象。更高的工资收入和更多的可支配收入促进消费增长和购房活动。”贝斯安预测道。

劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位依旧全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生,我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。

首次购房者回到房市

美国房市最近的最大变化就是,曾经一度减少的首次购房者在12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在今年11月公布的购房者背景调查报告显示,首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%,比2013年下降了5个百分点,使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来,每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。

根据报告,首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出,“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”

此外,97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付,因为当银行将房贷打包卖给“两房”(房地美、房利美)时,两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难,对信用分数和文件的要求更高。

而联邦房屋署(Federal Housing Administration)为低收入者提供担保的允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款,但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制,最重要的是联邦房屋署(FHA)的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款,与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比,联邦房屋署的房贷担保费太高了,阻止了首次购房者贷款的愿望。

有鉴于此,房利美和房地美在今年12月9日联合宣布,两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款,大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局(FHFA)主任沃特(Mel Watt)曾对媒体表示,“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力,我们需要看信贷历史、收入等,全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。

许多专家预期千禧世代(1978~2000年间出生)的人将逐步取代老去的“X世代”(二战后出生的一代)成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰,千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今,千禧世代逐步进入首次买房大军,加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。

住房库存紧张有所缓解

除了贷款难以申请,无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计,美国11月待售的成屋总共为209万栋,比去年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕,比去年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市,短于6个月就表明待售住房库存紧张。

劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计今年虽然消费者信心指数不断上升,房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋,而在2015年,新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%,劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为明年更容易的贷款会激发人们的购房需求,大约需要150万栋新房才能满足。

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来源:新浪、第一财经日报、网络综合

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