8月 272014
 

如果你正在买卖房屋,就该考虑用同类房屋比较估价了,专业称为comparables,简称comps。同类房被视为房屋估价的最好工具,因为按相似性比较的标准,比较最近卖出的附近房产的房价、房龄、面积和建筑面积。

房地产专家利用同类房制作的市场价格比较分析资料(CMA),显示了目前市场上在卖的类似的房子的叫价、已经卖出的类似房屋的售价和市场的调节因素。

将被看中的房子与市场上其他房子相比,把一些重要部份如屋顶、室内面积等进行比价,估算出欲购房的应售价钱。同类房也被用于制定Zillow的 Zestimate home value。 下面是选择最佳同类房屋(comps)的几个要点提示。
洛杉矶房屋估价
1、同类相比

尽可能选择与目标房类似的房屋比较,例如在风格上、施工、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施、占地面积等。如果你生活在一个农场式房屋,你理想的选择是房龄及面积与之相似的农场风格式屋。如果是公寓,就选择相近房龄、面积的公寓,而不是单户住宅。两个房屋间具有的相似点越多越好。从 3–5同类物业中选择来确定一个最好的房价。

2、最近的售出房

通常大多数刚出售的物业对房屋买卖影响最大,呆滞的市场除外。规则是前3~4个月刚卖出的房屋最理想,不然就向前看6~8月前的房屋。在某些情况下,根据市场和房屋的唯一性,两年前的交易仍可参照。一些评估员和地产专业人员甚至将房屋已签合同及房屋检查规整作为比较选择的一部份

3、地理位置

尽量选择目标房屋附近的同类房。通常最好在半英里范围内。但也有一些例外。例如,如果选择的同类房坐落在视野良好的小山的高处,美国富升地产或者接近公路主干线或高速公路,那么距离目标房一个或两个街区可能就不合适。同样,因为社区并不总是整齐规划成方型边界,属于同一市场地区一英里以外的同类房,即使远一些也是一个很好的comp。

同时,选择的房屋应与同期建筑的房屋对比,因为这些房子都是在某一特定时间同一开发商营建的。

4、每平方英尺的价格

每平方英尺价格是一种历史悠久的房地产估价方法。然而,它不能决定选择地段、可随时搬入房屋或个人的标准。还应该考虑房屋测量方法,比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。

5、其他“软”因素

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有了数据且也做了比较,但还有一些影响房屋价值增损的难以量化计算的个别特征。列举同类房清单时,美国富升地产需要考虑这些“软”因素:远离喧闹地段;处于街道景观整齐有人行道的一侧;屋顶、油漆、烟囱、车道、栅栏状况良好;附近有商店和餐馆;观察是否此房独好而周围所有房屋皆已破旧不堪;地处名校学区,不管你是否有小孩,在顶级校区的房屋都有大幅增值。
评估员如何估价

如果上述内容是给房屋买卖双方的参考比较,那么估价师如何选择同类房呢?估价师用多种方法确定房屋价格,包括“销售比较法”、“成本法”和“收入法”。对于销售比较法,估价师要找前面5个提示中的数值,并用增减法对标准房屋估价报告(URAR)坐标中的改进、房龄及其他因素进行调整。

URAR是一个标准化的报告,要求贷款官员和保险人能读懂该报告,因为确定估价关键在于抵押贷款的贷款与价值比率(loan-to-value)。估价完成后估价师将URAR提供给客户的贷方。

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