8月 262014
 

很多朋友赴美买房,都会接触到一个名词“HOA”。HOA是美国的业主协会的英文缩写,HOA有好处也有麻烦,本文特地为大家介绍了美国HOA,并附上美国买房物业费的说明,希望对您美国买房置业有所帮助。
美国买房常识:HOA(屋主协会)及物业费含义说明
美国买房HOA(屋主协会,也叫业主协会)

有HOA即有好处也有麻烦

HOA可以帮你做了很多打理维护工作,但是HOA有的限制则会让你很头痛,如限制出租,限制宠物,限制装木地板,等等。所以在美国买房如果有HOA,一定要先研究下该HOA的管理规定。
HOA 美国业主委员会
业主协会,(Homeowners’ Association, i.e. HOA, or Residential Community Association, i.e. RCA)或者简称HOA,是管理共有部位的正式法律实体。业主协会有权力执行行为限制(deed restrictions)。大部分城市多单元私有公寓(condominium),郊区多单元住宅开发(townhome development),以及很多新建的单栋别墅式开发有HOA。美国富升地产是南加州大洛杉矶地区本地专业房产经纪公司。通常HOA在开放项目建成时就已经设立了。每一个业主都会收到一份“契约,条件和限制(CC&R)”的文件(这个在第三章详细介绍),而HOA是保证CC&R的内容被忠实的执行,以便保障该物业的品质和市场价值。

业主协会(HOA)在美国是非盈利性的法人组织(nonprofit corporation),具有独立的法律地位,可以作为法律主体,通过业主委员会(the board of directors of the homeowners’ association)同物业服务公司订立物业服务合同。美国富升地产是南加州大洛杉矶地区本地专业房产经纪公司。

美国的业主委员会是业主协会的管辖实体和执行机构,能够做为HOA的法律代表与其他各方订立合同,处理各种诉讼事务。它仿佛是一个住宅物业的“政府”,管辖着这个物业的共有利益部分。

以下是HOA的具体特点:

对于所有该开发项目的业主,参加HOA并成为会员是强制性的。

所有会员都必须缴纳HOA的会费

除了所有市政部门的法规,HOA有权力制定和执行物业维护以及装饰设计方面的标准

HOA是法人组织(corporation),拥有自己的内部规章制度(bylaws),通常HOA会由一个董事会(governing board)(即业主委员会)来雇佣一个物业管理公司property management company来负责维护和物业制度执行(这里点出了业主委员会的执行机构的性质)

很多业主协会定期发布自己的通讯简报

通常,HOA会处理以下全部或者部分事物:

*收取维持社区运行的必要费用

*维护社区的景观

*维护社区的休闲娱乐设施

*为社区活动提供必要的场所

*提供安全保障

*安排维护道路状况

执行行为规范:比如,单体住宅外部的装饰,单元的商业使用,垃圾和其他不雅环境的控制,街道停车的要求,庭院植物的树种和种植要求,庭院围栏的设计要求,宠物的种类和数量,以及其他在“契约,条件和限制(CC&R)”中的要求等等。

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“共有利益开发”,Common Interest Developments (CID),或者叫“共有利益社区” Common Interest Community (CIC)是美国目前最流行的住宅开发模式。这种模式正在以罕见的速度在美国全国范围内普及,并且催生出封闭式居住区这种美国历史上从未有过的住区模式。我们看到的美国现在那些风格统一的郊区别墅住宅,或者属于“共有利益开发”(CID)的直接产物,或者被转型为“共有利益开发”(CID),这是他们和基本上不属于这类开发的城市住宅最大最本质的差异。

“共有利益开发” (CID)不是一个单纯的概念,它可以大体上看做是好几种住宅开发的集合:多单元私有公寓(condominium),规划开发的住区(planned development subdivisions)以及住房(股份)联合体(housing co-operatives),最后这类开发形态在美国也极少,主要集中在纽约地区,很特殊。

这些类型的住宅开发有三个共同点,这些共同点同时也是识别CID的独特标志:首先,他们都有“共有的”物业成分,其次,他们都通过由全体业主组成的协会组织来拥有或者管理共有的物业部分,第三,他们都具备如同“宪法”一般约束协会及其会员行为的管辖性文件和法条。简而言之,CID是一类结合了单个业主的专有利益和全体业主的共有利益,依据事先约定的契约和法条,通过协会对共有利益施行所有权或者管理权的住房开发模式。

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