8月 262014
 

越来越多的中国人来美国买房,虽然这是很美好的一件事情,但每个国家都有不同的政策规定,不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。那么,外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不同呢?

美国不限制外国人购房

美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房方面几乎没有任何的限制。
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不过历史上有一些州曾经制定过法律,禁止外国人(主要针对的是亚洲人)在该州买房买地,例如1913年加州就立法规定外国人只能租房不能买房,而且租房的合约不得超过3年。这些法律大部分要么已经被废除,要么经由法院裁决违反美国联邦宪法,从而失效。

外国人很难申请到房贷

来自NAR的数据表明,将近70%的中国买房者都是现金付款。

外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

目前加州对外国人的贷款项目比较少,贷款给外国人的银行也比较少,目前只有华美银行及少数其它银行做外国人贷款,这是由于美国在经历了金融危机之后,对于贷款越来越严格的关系。
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需预缴资本利得税

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

举例来说,一套房屋如果买入时为200万美元,卖出时为300万美元,那么其资本利得为100万美元,而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

与本地人不同的是,外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。根据1980年外籍人士房地产投资法案,外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临1万美元的罚款。

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需要注意的是,加州对资本利得要求预扣为3.33%,所以在加州外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

不会因在美国购房获得签证或绿卡

在来美旅游或暂住之前,外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周(取决于申请人所在国家的美国领事馆),而申请绿卡的过程非常漫长(3年甚至更久),且需要符合许多规定。

据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》,43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的。
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许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会。假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

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