10月 182013
 

问:什么是美国房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)?

答:美国房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同,交易税的征收方式迥异。如新泽西州,通常卖方只需付州税而在纽约市,除州税外,还需付市税。在纽约,如果你有贷款(Mortgage),买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。

问:什么是美国房产税(Real Estate Tax or Property Tax)?

答:房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。美国房地产网PekingCapital.com 一般讲,房地产税是用于市政丶县郡丶学区丶社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。

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问:买房时,我怎么查明房产税?

答:卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税,这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有,买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此,作为买主,应提前查清,并理解你将来到底付多少地税,这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

问:如果市镇地税估价都高于我的买价,怎么办?

答:你可以根据你的买价来上诉(Appeal),到估价委员会(The Assessor’s Board)。上诉时,你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

问:买房后,有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税?

答:美国房产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外,第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。美国房地产网PekingCapital.com 另外,只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时,才能扣减房产税和贷款利息,新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用,如房产交易税丶律师费丶登记费及贷款公司的信用报告费,估价费等均属不可抵扣费用。

问:卖房时,需交联邦资本增值税(Capital Gain Tax)

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答:如果你在过去5年内在该房屋住满两年,你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元),部分元需交纳资本增值税。但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。例:对于两单元房(Duplex),用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠,但对于出租的单元则需申报资本增值税。

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问:如何确定美国房产的卖房利润(Profit)?

答:美国房产的卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金丶律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。美国房地产网PekingCapital.com 国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

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