9月 082011
 

  在江西省都昌县万户镇,老刘家的一幢建于清朝道光年间(1830年左右)的古宅,被当地生意人邓继成以20万元的价格收走。经过一番拆装和修缮,邓继成转手以140万元售出,净赚百万。

  以都昌为中心,延伸到江西婺源、景德镇、抚州等地,上述古宅拆卖生意异常红火,专业的拆卖队伍顺势而生。如今,古宅收购、修缮、拆装、出售已形成一条完整的产业链。

  一幢古宅获利百万

  9月6日,《每日经济新闻》记者来到江西省都昌县万户镇,在一栋栋深宅大院内,随处可见雕梁画栋,陡峭的飞檐和涂上了桐油的家具尽显这些老屋的不凡身世。老刘家的宅基地上,昔日富丽堂皇的古宅,如今只剩下一堆“秦砖汉瓦”。

  老刘告诉记者,他家的古宅是“爷爷的爷爷辈”留下来的,始建于清道光年间,至今至少有180多年的历史。

  “当时祖上是做药材生意的,在景德镇赚到了钱,就在家乡盖了一幢大房子,卖的时候,家中还有一排古代装药的药柜,保存还算完好。”老刘说,最近 几年,来找他买房子的人特别多,但是他一直住在里面,舍不得卖,再加上他的几个子女都在外面,收入还可以,不缺钱用,便一直没有卖。

  但是,今年6月的一次闪电击中了古宅的栋梁,一根木雕脱落,险些砸中老刘。子女知道这事后,执意要卖掉古宅,说要在原地重新给老刘盖一间房子。

  邻镇从事古宅收购的邓继光听到这个消息,立刻联系上老刘的子女。通过多次协商,老刘家的这幢古宅最终以20万元的价格出售给邓继光。

  老刘的小儿子刘辉告诉记者,住在这座古宅里,安全隐患大,再加上每年都要维修,花了钱不说,还麻烦。“为了父亲的安全考虑,我们早就想把这宅子给卖了,但是因为父亲舍不得,这次借着这个机会,几兄弟一起说服了他。”

  邓继光收购了老刘家的古宅后,只用了不到一周的时间,就将其整体拆迁至邻镇一座空地上,重新安装,将破损的房屋构件进行修补。8月底,邓继光成 功地将这幢古宅卖给了一名来自浙江义乌的商人,出售价格为140万元,除去收购成本20万元,以及维修费和拆迁人工费10万元左右,这幢古宅为邓继光带来 了百万元的纯利润。

  老刘告诉记者,之前不少来他家看古宅的人,以及那个最终的买家,都是看中古宅里的药柜等构件,这些有着近二百年历史的药柜,至今还残留着中药的味道。

  “不是每一幢古宅都能卖到这么高的价钱,都能有这么高的利润,也有过一幢花了20万元收购,到最后只卖了26万元的情况。”邓继光说,他们做古宅收购生意,背后是一个团队,有很多投资人,因此虽然获利多,但是均摊下来,每个人拿到的并不多。

  邓继光说,他在古宅中,看到了丰厚的利润价值。仅今年上半年,他就从都昌本地以及婺源县、景德镇等地,收购了近十套古宅,然后将这些古宅卖给江浙和广东深圳的富商。“主要还是江浙商人买的多,我们收购来的古宅,最高卖过180万,普通的就是几十万的价格。”

  收购出售古建筑成风

  最早活跃在都昌和江西省内收购古宅的,都是来自江浙一带的富商。

  在都昌县南峰镇,《每日经济新闻》记者见到了来自浙江绍兴的商人周纯阳,在南峰镇狭小的街道上,他开着一辆挂着“浙D”牌照的宝马汽车,显得格外耀眼。

  “我们镇上没有这么豪华的车,一看就是来这儿买古宅的。”“这辆车原来也见过,应该是经常来这儿收购古宅的……”豪车在小镇上来回穿梭,镇上的老乡不免交头接耳,议论纷纷。

  做了五六年古宅生意的周纯阳说,他转手的古宅已有二三十套,目前手中还有几套。

  周纯阳说,他是一名企业家,在绍兴拥有一家上千人的企业。收购古宅只是他的业余工作,他喜欢徽派建筑的古宅,因此一有时间,便往江西婺源、景德 镇和都昌等地跑。“喜欢徽派古建筑外的黛瓦、粉壁、马头墙,以及高宅、深井、大厅的居住特点,还有砖雕、木雕、石雕的装饰特色。”他侃侃而谈。

  周纯阳告诉记者,目前古宅的升值速度很快,不少资金背景雄厚的企业、商人都想入手一套古宅,提升自己的文化品位。“目前活跃在江西、安徽、福建 和湖南等地收购古宅的,多是江浙一带的富商。有时候我们比较忙,没有办法去各个村落寻访,这时候,我们就会找当地的人,帮我们代为找寻古宅。”

  江浙商人的寻宅需求,催生了当地的古宅收购潮。

  据都昌县南峰镇政府一名工作人员介绍,现在都昌古宅收购有一个鲜明特征:开着名车来收购的,都是江浙等地的商人;骑着摩托车走村串户收购的,都是本地人。

  上述工作人员介绍,在都昌县南峰镇,有几个收购古宅的队伍,他们都是多人合伙出资,共同经营,分工明确。有人负责走村串户寻找古宅,有的负责寻 找外地买家,有的负责打通政府关节。“这些合伙人中,一般会有一个在政府机关工作的人,便于为他们扫清古建筑拆迁工作中的障碍。比如说,有的古宅挂了文物 保护牌的,就通过政府的人,打通关系,把牌摘了,实现顺利拆迁。”

  当越来越多的生意人开始进村收购古宅,这些古宅的拥有者也变得更加谨慎。他们一方面向接触他们的商人报价,同时,又将古宅的出售信息挂在网上,再配上古宅的全貌照片,寻找终端买家,以期获得利润最大化。

  在都昌县北山乡,一位姓向的村民向记者介绍,他家的古宅有两百多年的历史,里面的浮雕、木雕等构件保存完好,当地做古宅生意的只给他开了18万元,而他在网上挂出的售价是100万元。

  古宅买卖在十年前尚未兴起,一部分古宅年久失修,摇摇欲坠,是农户眼中的“包袱”,文物保护部门眼中的“鸡肋”。然而,其建筑风格非常精美。周纯阳说,“这样的古宅,从当初的无人问津,到现在的动辄售价百万,不过十年的时间。”

  拆卖产业链成形

  9月6日,当《每日经济新闻》记者背着包带着相机来到都昌县万户镇时,一名“摩的”司机自然地将记者与古民居的收购商联系到一起,立刻驱车来到记者面前,“你是来收购老房子的吧?我可以带你去,我知道哪里专门出售老房子。”

  司机将记者带到一条马路边,四五幢从别处拆过来的古建筑整齐地安装成一排。古宅的对面,有一户三层楼的人家,户主便是这些古宅的所有者。该户主说,在这些古宅中,有一幢800多平方米的,是从浙江绍兴拆过来的,余下多为200平方米左右,都是都昌本地拆迁过来的。

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  据了解,在过去几年中,都昌县南峰镇、芗溪乡、万户镇等地的古宅收购市场十分火热,而且,这样的买卖已经在当地形成了一条产业链。

  在全国各地纷纷向城市化改造大步迈进时,被人遗忘的古宅重新回到人们的视线中,拆装出售、买卖迁移、异地重建,一个个围绕古宅的关键词,刺激着人们的神经。

  在芗溪乡、南峰镇等地,都有这类古建筑买卖的场所。在芗溪乡从事古宅收购的余建新告诉记者,他们收购出售古宅,背后的团队分为行政组、拆迁组、 运输组和保卫组等部门。行政组是收购团队的核心,负责寻找古宅,决定买卖;拆迁组主要负责古宅的拆卸、修复和安装;运输组则负责古宅的运输;保卫组负责对 已购古宅进行看守。各司其责,分工明确。

  “后面的组基本都是聘请过来的,他们拿的是工资。”余建新说,这个团队的核心是几个投资商,他们定下了收购古宅,让工人们修复后,然后再卖到浙江、江苏、深圳、北京等地。

  据余建新介绍,一套古宅的交易流程是:首先,他们在村里看中某套古宅,通过其队伍中在政府工作的人员,打听古宅是否属于文物保护单位,能否拆得 动;接着,他们与古宅所有者开始商谈,确定价钱,一般先支付30%的定金,其余部分在一定期限内支付,这段时间就方便古宅所有者另寻买家;再接下来,如果 有客商看中了他们买来的古宅,便商谈价格,签订协议后,预付50%定金,在规定的时间内,他们负责拆卸、装车;最后,将货送到高速路上,与买家交接,并支 付余下的50%费用,他们再拿这笔钱支付给古宅所有者余下70%的费用。一宗买卖就此全部结束,一般花费的时间在两个月左右。

  余建新透露,到现在,他们已经销售了十多套古宅,主要都是卖给浙江、深圳等地的商人。现在他们手上还有12000多平方米的古建筑等着出售,“都是明清时期的房子,最少的也有200多年。”

  据余建新介绍,在整个都昌县,像他一样活跃在古建筑收购一线的从业人员,有几百人之多。他说,跟前几年比,现在热衷收购古宅的人少些了,生意不如以前好做了。

  古宅保护尴尬凸显

  据介绍,古民居建筑在出售过程中,价格主要由收购商定,标准是看古民居的各种文物要素是否齐全而定。比如,是否有完整的木雕、砖雕或古雕,房屋的时间是否久远、有特色等。

  都昌县博物馆馆长魏金玲向《每日经济新闻》记者表示,都昌与景德镇毗邻,老房子的徽派特点显著。不过由于都昌属于沿湖地带,1998年的大水冲 了许多老房子,现在完整保留下来的已经不多,只有100多幢,列入文物保护名录的有50幢左右,而正式列为文物保护单位的,仅七八幢。

  魏金玲说,按照国家文物保护法规,列入了文物保护单位,包括未列入文物保护单位但屋内构件属于文物的古宅,都不得私自进行交易。但是这些古宅均属私有,如果户主硬要拆,文物保护部门也没有办法,无法对其进行处罚。

  “已列入文物保护行列的古建筑,破损也是非常严重,如果不及时进行修复,恐难以保存。”魏金玲说,但是,修复的费用捉襟见肘。目前,整个都昌县 拨给古宅修复的经费只有1.5万元,均摊下来,每幢古宅的维修费用只有2000元,杯水车薪罢了。她表示,如果要对属于文物保护的古建筑进行修复,每幢年 维修费用需要2万元左右。

  “如果政府再不加以重视并付诸行动的话,这一百多幢古建筑迟早要被外地商人买去,远离它的故土。”面对越来越多的古宅向江浙等地整体搬迁的现象,魏金玲忧心忡忡。

  江西师范大学文化研究所所长王东林认为,异地拆迁对古建筑的价值是一种极大的破坏,遗产的价值不仅仅体现在建筑本身,它的周边环境也是非常重要的,“古建筑一旦脱离了原有的文化环境,价值就将大打折扣。”

  王东林还呼吁,各地的古建筑都有着自己独特的特点,富商们如果要拆古建筑,以体现自己有文化品味,首先要学会尊重文化。“戴上文化的帽子,并不一定就有文化品味。”他说。

  古宅交易流程

  1

  收购者看中某套古宅,通过团队中的政府工作人员打听古宅是否属文物保护单位

  2

  与古宅所有者商谈,确定价钱,先支付30%定金,其余部分在一定期限内支付

  3

  客商看中古宅,商谈价格,签订协议后,预付50%定金,在规定时间内拆卸、装车

  4

  将古宅送到高速路上,与买家交接,支付余下50%费用,再拿这笔钱支付给古宅所有者余下70%费用

  古宅收购团队构成

  分为行政组、拆迁组、运输组和保卫组等部门。行政组是收购团队的核心,负责寻找古宅,决定买卖;拆迁组主要负责古宅的拆卸、修复和安装;运输组则负责古宅的运输;保卫组负责对已购古宅进行看守。

  资料链接

  徽派建筑

  徽派建筑是中国古建筑最重要的流派之一,主要流行在古徽州地区 (今安徽省黄山市、宣城市绩溪县、江西省婺源县)以及泛徽州地区(浙江淳安、江西浮梁)。它的工艺特征和造型风格主要体现在民居、祠庙、牌坊和园林等建筑实物中。

  徽派建筑风格独特,结构严谨,雕镂精湛,在总体布局上,依山就势,构思精巧,自然得体;在平面布局上规模灵活,变幻无穷;在空间结构和利用上, 造型丰富,讲究韵律美,以马头墙、小青瓦最有特色;在建筑雕刻艺术的综合运用上,融石雕、木雕、砖雕为一体,显得富丽堂皇。徽州古民居受徽州文化传统和优 美地理位置等因素的影响,形成独具一格的徽派建筑风格。粉墙、瓦、马头墙、砖木石雕及层楼叠院、高脊飞檐、曲径回廊、亭台楼榭等的和谐组合,构成徽派建筑 的基调。徽派古民居规模宏伟、结构合理、布局协调、风格清新典雅,尤其是装饰在门罩、窗楣、梁柱、窗扇上的砖、木、石雕,工艺精湛,造型逼真。

2011年09月08日 每日经济新闻 于垚峰

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