7月 302013
 

中美房地产在产权方面有巨大差异。对于我们中国人在美国买房,弄清楚产权问题是很重要的。美国房产的产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益,是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类:

完全产权(Sole Ownership):指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权,如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。

联合产权(Joint Tenancy):两人以上联合对房地产拥有一致的产权。美国房地产网PekingCapital.com 联合产权具有产权一致,时间一致,利益一致和占有一致的特点,产权的取得是同时的,确权依据的文件是相同的,各产权人不区分产权份额,不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后,其他在生的产权人自动获得其产权,因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定,联合产权的产生必须有书面文件明确约定,各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如,一些州规定,夫妻双方以联合产权的形式持有产权。

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共有产权(Tenancy in common):两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产,产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是,尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但利益上是可以分开的,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下,两人以上对房地产的权利是共有产权。

企业拥有产权:企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式,企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。

——www.PekingCapital.com—美国房地产产权的持有方式—www.PekingCapital.com——

共同持有物业权
(Tenancy in Common)

联合持有物业权
(Joint Tenancy)

夫妻共有财产权
(Community Property)

–夫妻共有财产–
配偶继承取得权
(Community Property with Right of Survivorship)

持有者

可为任何人数(可以是夫妻) 可为任何人数(可以是夫妻) 仅限夫妻 仅限夫妻

分配方式

所有权利益可分为任何均等或不均等份数 所有权利益必須平均分配 持有权和管理利益必須平均分配 持有权和管理利益必須均等

产权

每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权 必須有统一的产权和时间(订立在同一文件里) 产权共同持有. 各自的利益是分开的, 但管理是统一的 产权共同持有. 利益是个別的, 但管理是统一的. 产权上必須明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权

持有方式

均等持有权 均等持有权 共同持有人享有均等的管理和控制权 共同持有人享有均等的管理和控制权

转让

共同业主可各自转让自己持有的产权 如持有人之一独自转让其产权,则联合持有方式便告結束 不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则, 个別利益不得转让 不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则, 个別利益不得转让

购买人的身分

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购买人成为物业共同持有人之一(PekingCapital.com) 购买人成为物业共同持有人之一(PekingCapital.com) 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有财产(PekingCapital.com) 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有财产(PekingCapital.com)

亡故

共同持有人亡故時产权按遗嘱转移給继承人或受益人, 无配偶继承取得权 联合持有人亡故時, 其利益终止, 且不得按遗嘱处分. 继承人將持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认 配偶之一亡故時50%可按遺嘱转移給受遺赠人或由配偶继承 配偶之一亡故時, 其利益結束, 且不得按能透过遗嘱处分. 其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认

继承人的身分

受遗赠人或继承人成为共同持有人 最后一名存活者持有100%产权 如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间 购买人仅可购买夫妻共有财产的全部产权 不得购买部分产权

债权人的权力

共持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 债权人成為共同持有人之一 联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 联合持有的形式便告结束, 债权人成为共同持有人之一 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契約由夫妻共有财产负担. 共同持有人的利益不得分別出售, 物业可整个签名出售以偿还债务 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契約由夫妻共有财产负担. 共同持有人的利益不得分別出售, 物业可整个签名出售以偿还债务

产权推定

除夫妻购买外, 在有疑問的情況下请咨询 必須明确写出不受认同 法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产 自2001年七月一日起, 不在使用产权推断. 法規規定屋契上必須注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权]

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