9月 062011
 

五分息之下,人人高利贷

挣惯了快钱,谁愿意进实业慢悠悠

钱还是流到两个老地方:房子和矿

东胜区65万人口,真的能消化40多万平方米的CBD?

富人们开始不安,还息不付本已经发生

十三世纪长眠于此的成吉思汗,是否也嗅到了疯狂的气息

这是个终点站按规定提前三天买不到卧铺的城市,甚至是开往北京唯一的一列火车尽无餐车厢,却拥有全国六分之一的煤炭储量,民间高利贷暴利更是吸引了全国投资者的目光。这就是号称北方温州的鄂尔多斯,陪同浙江的高利贷一起演绎财富的疯狂。2010年,鄂尔多斯市GDP总量为2643.23亿元,人均GDP已超过香港,过亿元的富人超7千人。同年,温州人均GDP却排到了浙江省倒数第二。

如今,房地产信贷政策持续紧缩,对当地以高利贷为支撑的民间信贷模式造成冲击,或将带来资金链条地断裂。最直接的结果是民间资本的大规模“套牢”,若此,不仅民间信贷面临崩盘,坊间热议的“西部PE之都”也将无从谈起。

缺钱,一个看似与鄂尔多斯断无关联的词汇,频频在当地人的口中流传。

高利贷的速富路径

“煤炭还好些,但是如今的商业地产的状况,却使我愈发忐忑。”韩淑琴讲到。

证券会计出身的韩淑琴, 早在1997年就进入了股市,但却回报甚窘。 2005年后涉足的高利贷帮她掘到了人生第一桶金。现如今,她在本地拥有六处房产。

2005年,房地产投资在鄂尔多斯拉开帷幕。当时,总人口仅22.63万的东胜区,房地产投资即超过10亿元,施工面积达150万平方米。同年,当地居民购房支出人均712元,较2004年同比增长2.2倍。房地产行业滚热,地产资金民间信贷渐成吸金之地,放贷月息近3分以上。

韩淑琴那几年甚为艰辛,为贴补家用,还兼职了4家公司的会计。 正是在一家房地产企业下属的担保公司做兼职会计的经历,给她带来了发家的机会。

担保公司的会计工作,使韩淑琴精通房地产担保的各项环节和手续,并学会了套现。利用住房公积金做担保,她贷款10万元,加上家里的积蓄,全部投向房地产放高利贷,财富在短短的两三年内翻了一番。

随后,她又把挣来的钱转投煤炭行业。煤炭资金周转快,利息高达5分。韩的资金越滚越大。而之后,韩淑琴更多是以资金入股的方式来投资煤炭行业。此时,鄂尔多斯大小煤炭公司已近300多家。除每年煤炭的分红外,还将剩余的资金再次投入房地产和煤炭行业做高利贷,同时购入6处房产谋求资产保值。

经历过2006年至2008年股市大涨大跌的韩淑琴,除了培养对资金敏感外,对风险认识也格外深刻。她逐步优化资产结构,进行多元化投资。 虽然银行存款并不多,但她已有基金、实物黄金和多只股票等投资品,并在呼市、包头等地购买房产。

事情在今年似乎有了转机。

两个月前,韩淑琴向朋友收账,可对方只能支付利息。这让她颇为紧张。“一旦支贷出现问题,就意味着无论房地产和煤炭,都缺钱,都没有钱归还本金。煤炭正值淡季,消化存货需要时间,目前周转资金肯定缺少,房地产就不用说了,都是在建设中,哪里来的钱还你。”

鄂尔多斯四家券商的开户不足4万人,总资金在19亿左右比起民间借贷小如牛毛。由于鄂尔多斯当地投资渠道单一,投资方式主要为房地产和高利贷,而高利贷一般在2.5分月息,一年利率为30%,据调查当地人有55%以上的从事高利贷,像韩淑琴这样有意图的多元化投资在当地并不多见。有的公司甚至以福利的名义, 以2分的利率,吸纳员工的资金。

韩淑琴今年以来越发不安,“我投资的领域在当地已经算是很多的了,不过多年经验告诉我,高利贷的风险越来越严重。我开始着手把高利贷的比重逐渐降低,转移到证券或者其他投资品种上,不过似乎晚了。”

缺钱!钱到哪里去了?

韩淑琴的担忧在当地经营担保投资公司的总经理边疆那里得到了证实。

“现在的鄂尔多斯人比较狂热,不断加大担保的风险。几千万的担保才获取几十万的收益,收益越来越低,可风险却比几年前高的多。”

边疆,极重的本地口音,做羊绒起家。现今经营着一家担保典当公司,本金都是亲戚朋友集资而成,以他的公司放出去,获得高额利息,陌生人资金可以忽略不计。“现在的投资公司就是挂羊头卖狗肉,大家无非就是做高利贷。高利贷挣钱来的快,都不愿做实业投资,哪个行业能来钱这么快。”

“以前几千万就可以投资房地产或者煤矿,现在只能放高利贷。我们也是将钱以2分利贷过来之后,再以3分利贷给别人。月息2分,一年期24%的利率,而银行一年期存款才3.5%,朋友有钱基本上都会放在这里。”

边疆说,曾经放出去的钱,最高达到2亿元,如今风险不断加大,只能缩小规模,控制在亿元以下,不过他表示只有一部分投向实业或者房地产,其他大部分钱基本上就是在圈里面来回的滚。

鄂尔多斯煤炭储量丰富,当地人利用资源优势短短的几年财富迅速增长,一些煤老板涉足房地产市场,当时4、5个亿的项目甚至不会向银行贷一分钱,完全是自由资金。而处在煤炭、房地产上下游的诸多企业由于没有固定资产做抵押很难在银行贷款,只有向典当行等民间信贷公司借高利贷。

银行停止对房地产的贷款后,致使小房地产陷入缺钱境地。鄂尔多斯人也对过热的房地产起了芥蒂,不愿将全部家当投资到房地产高利贷上。所谓的“不能全放在一个篮子里”,似乎更加滑稽,多方面分担风险,无非就是以前将钱全部贷给一个人,如今将钱贷给不同的人罢了,钱一如既往的流向房地产。

边疆对目前当地的信用约束也不再乐观,“大家都是在圈子里做转贷,本地人信用认可度高,不过如此快速的发展,房地产项目一个接着一个,怎么可能不出现问题,现在已经出现坏帐,一些出了坏账的都在私下不敢声张,不然以后就真做不下去。”

和边疆一样,做煤炭起家的伍进也持谨慎态度。

伍进在当地已拥物流、建筑机械等多个产业。受鄂尔多斯大环境的影响,他无法独善其身,也涉足高利贷业务。因煤炭和拆迁发家的当地人,大笔现金需要找到地方落脚,集团也下设了一家从事典当投资的公司。资金来源也多为自己多年的亲戚和朋友,典当公司将资金以3分利,贷出去,挣取差额利息。

“去年冬天就出现资金比较紧张的问题, 有两三笔款项本金收不回来,只能拿到利息,还有坏账,之前从来没有。今年公司在借贷上较为谨慎,很多还要把钱放在公司的朋友,没有什么好的项目投资,又不能全部投向房地产行业,只好无奈拒绝,将钱退回去,为了1分的利差,犯不着冒如此大风险。”

伍进还讲,公司今年刚刚进入房地产领域,占公司规模的10%。目的不是为了赚钱,而是处于集团多元化战略的考虑,这个风险公司是完全能够控制,即使商业楼盘卖不出去,公司也能承受,不过像他这样严格控制资金流向房地产的企业并不多。

最实惠也是最具风险的20%

在鄂尔多斯东胜区,满是以投资公司命名的大厦,布满街头巷尾的小额贷款公司、典当行、投资担保公司,折射了当地金融产业火爆程度。而这些担保、投资和典当公司基本上都在做高利贷的生意。而这些资金的来源,有一大部分是当地人地拆迁、移民所得。

据高和投资调研显示,十一五期间,鄂尔多斯城区共拆迁765.4万平方米,拆迁户数达51772户。2011年计划拆迁更大,达到300万平方米,相当于过去5年的一半。鄂尔多斯政府对拆迁实行高额补偿的政策,核心区域的补偿甚至在8000元每平方米以上。据媒体报道,一些暂时居住在安置房的当地人甚至在5年间能得到双重的补偿。

这些生态移民、矿产移民和城市拆迁户获得大量补偿后,将钱投向了民间金融市场。政府在移民方面也给出优惠政策,扶植移民和拆迁户发展服务业。但在 2分的月息诱惑下,当地人更倾向于将补偿款放高利贷,不愿意创业挣钱。许多拆迁暴富起来的当地人,除了买车买房外,几乎将全部拆迁款放入民间金融机构放高利贷。

“一年20%的净利润哪个行业可以有如此收益,很多人在家都无所事事。”

当地良好的民间信用基础也在很大程度上推动了民间借贷的发展。

“鄂尔多斯人整体的诚信意识较强,有很好的诚信基础,这也是我喜欢鄂尔多斯的重要原因。”包头商业银行一放贷员对记者讲述了一个故事:由于妻子不知情,把丈夫准备第二天还贷的钱取出用于了店面经营。丈夫晚上知晓情况后,又恰巧碰到当地包商银行自动存款机停用。商户连夜驱车跑到包头将钱打到卡里。第二天银行在固定时间划拨了卡里面的钱。商户对承诺的重视和守信也是当地民间信贷发达的一个基础。

良好的信用基础也使信贷的运行程序发生了改变。 某信贷公司的信贷员赵兴介绍说, 之前对中小企业贷款实行抵押贷款,贷款人需要抵押固定资产,并进行评估,才能拿到贷款。现在,基本以担保人贷款为主。借款人也由有限责任公司转向自然人。担保人来自于同行业和熟人社会。在鄂尔多斯对信用的规范要远高于实物抵押。

今年以来房地产资金骤然紧张,现金流短缺,存货攀升。融资渠道单一的本地房地产开发商更加倚重于这种民间借贷模式,很明显,这也意味着民间借贷风险的提升。前面提到不能及时归还本金的例子皆出于此。

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民间信贷公司的放贷审核愈加严格。

如今,对涉及房地产和煤炭行业的借款人,将关注其是否进行酒店、物流、汽车销售等多元投资。那些经营范围涉及较广,能够分摊风险的个人,放贷都比较顺利。否则将相对谨慎,需要考察公司的资金和担保人实力,以及当地诚信记录。

信贷员直言:“借贷公司虽然对房地产和煤炭行业借贷比以前持有谨慎态度,希望投向多元化的企业,不过贷出去的资金最终是否流向房地产和煤炭,公司并不能控制。”

商业地产危局?

站在鄂尔多斯东胜区的火车站望去,东胜区和铁西区遍地是在建的商业地产的楼盘,甚至一条街的两侧布满在建的高层商业楼盘。由于住房市场建设过度,当地政府限制住宅商品房建设,鼓励商业地产建设,闲置的游资再次找到落脚点,高利贷轮转又有了新的归属。

截止2010年12月统计,鄂尔多斯中心城区常住人口65万人,城区已经建成2100万平方米,人均住宅建筑面积32.3平米。预计中心城区人口在2012年达到80万人,规划期末人均建筑面积35平米,共需要2800万平米,新增住宅面积为700万平米,从刚性需求来看,未来还是一个卖房市场,如果每年建设350万平米也即将达到饱和。

“如果说住宅房由于鄂尔多斯外地人口和投资需求,不会出现泡沫破裂,商业地产可就难说了,商业地产土地价格高,建造成本高于住房成本。往常出现高利贷回款困难只发生在冬天,今年春天就只能拿到利息,让我深感不安。”韩淑琴说。

目前鄂尔多斯的中小企业基本上停留在煤炭、房地产上下游的煤炭机械、物流、路桥、基建等行业,此外有商贸、汽车、酒店商务等消费服务。真正意义上的制造业和第三产业发展缓慢,尤其邂逅的服务业和金融业更是无法消化如此多的CBD楼群。

鄂尔多斯未来城市新兴商业集中在东胜区和铁西区,东胜区大型商业设施聚集在万正广场、华研尚街、方圆一厦、天佐新城汇等,铁西区重点打造建成商业中心,将建成额托克西街商业街、广场路商业街、科技界商业街、迎宾路商业街四条商业街。

据万誉地产对鄂尔多斯房地产2011年研究,目前鄂尔多斯CBD写字楼市场价格为每平米8000-10000元,天骄南、北路和铁西新区大量写字楼再加上在建和规划中,单鄂尔多斯写字楼一项2011年的后续供应量至少为40万平米。

报告提到,2008年受经济危机影响,鄂尔多斯人持币观望,2009年房地产市场回暖,投资客户需求获得释放,鄂尔多斯写字楼市场整体表现不错,然而2010年就已经出现供大于求的局面。后续至少40多万平米的供应是否在加大商业地产泡沫?

2006年之后由于经济发展,住宅市场供不应求导致土地需求量增长,而是很多手头闲置资金的煤老板开始进入房地产,买地开发囤地倒卖。土地平均达到200万元每亩,核心区域已经达到250万元每亩。当地商业地产10%回报率,商业地产主力依然是以投资为主的客户。

北京万通世界房地产副总经理邹双喜曾表示,CBD主要产业构成是第三产业,金融、投资、会计、律师、咨询等公司为主,即使是小规模的公司也需要在一个非常好的区域里面办公,提升它的企业形象。以CBD来说,它适合于包括中小企业,还有成长的第三产业的企业。

涉足房地产和煤炭的沈纵继承家族企业多年,对企业谋求新的突破也费了不少心力。沈总直言,煤炭行业随着政策转变越发艰难,商业地产投资风险加大,该公司之前的商业品房收益不太客观,已经不再直接投资房地产,而是选择了与其他公司合作,只负责销售环节,针对当地人比较攀比的特性,房地产行业也只做高端楼盘,相比中低端销售情况稍好。

而鄂尔多斯目前已建成的写字楼主要入驻为煤炭、房地产、投资、能源公司,当地不发达第三产业和匮乏的中小企业,40万平米如何消化。国家技术监督局和建设部早就出台过国家标准《城市居住区设计规范》,这一国家标准的最新版本规定,每个可容纳5万人的居住区,应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。我们以40万平米的保守计算,就已经满足鄂尔多斯286万人的购物需求。

伍进推测,一旦商业地产成为民间借贷最后疯狂演绎之地,民间金融机构和房地产可能已经另谋他路,而最终倒霉的可能就是最后接手商业楼盘的购房者和那些将全部家底放在高利贷的放贷人,这些多人为拆迁移民。

目前银行停止向房地产贷款,意味着房地产资金骤然紧张,在鄂尔多斯房地产企业多数涉及高利贷借款,资金断裂的风险不断加大。一些房地产企业通过下属的其他产业的中小公司向银行或者民间融资机构借贷,来填补资金缺口。如果资金全部来自于高利贷,房地商的压力高过以往,俨然走在悬崖的边上。

商业地产的走势俨然已是鄂尔多斯民间金融市场爆裂的导火索。那么另一支柱产业——煤炭行业呢?

当地媒体数据显示,鄂尔多斯市现已探明煤炭储量1716亿吨,约占全国的1/6。今年上半年,煤炭仍是全市税收增长的决定性因素,全市煤炭行业生产和运销两环节贡献税收174.6亿元,占国税总收入的77.37%,同比增长56%。

当地人士认为,鄂尔多斯煤炭储量丰富,最少也能让鄂尔多斯人开采一百年,只要煤炭挖不完,鄂尔多斯的经济就不会崩溃。现今煤炭资金紧张主要是煤炭企业整合和淡季销量下降,需要消化存货,导致回款能力降低。

今年起鄂尔多斯要进行第二次煤炭企业整合,从近300家最终整合成40家企业。伍进讲,在产量30万吨以下多数小煤矿主,联合两三家煤矿公司,合并注册为一个公司,按资产等方式成立股份公司。不过小煤矿在整合过程中停产,资金也出现断裂的情况。

看似问题不大。

曾两次到访鄂尔多斯的某PE公司负责人表示,股权投资无非就是看中鄂尔多斯煤炭和房地产行业。当地其他产业的公司又鲜有成长性,所以,这里没有真正意义上的投资机会。就算中小企业非要到城区购买高价的商业楼盘充当门面,鄂尔多斯又有多少中小企业呢?只有发达的商业才能消化如此多的商业楼盘。

“如果今年下半年银行依然不向房地产企业贷款,私营投资公司和房地产商能否出事,就看今年年终,年终是所有公司和个人收款过年结算的时候,年底可能就会出现一定程度还贷问题,甚至这一时间也可能提前。”

似乎,是否这种紧张的情绪会引发蝴蝶效应,这才是最值得关注的问题。

未来的一切都是未知

鄂尔多斯的民间借贷资本的规模有多大?

“我们从来不做估计。”鄂尔多斯金融办主任孙建平表示。

有媒体报道,2000亿元以上。

利用丰富的民间资本打造西部金融中心,并以私募股权投资为主引导民间资本走向专业化、规范化投资之路,这是孙建平在第二届鄂尔多斯股权投资高端论坛上给出的官方路径。

深圳创新投资集团刘纲提出以 LP(有限合伙制)的PE形式引导民间资本 得到了诸多PE经理人的认可。

上海浦东科技投资公司应迪生指出,“LP的确是一个不错的建议,政府出面引导民间资本,对于市场的规范和培育非常有利,市场成熟了,普通投资者再进入,比较有利于金融市场的规范和健康。不过大家目前一直都在探讨如何投,对于投资非常狂热,而忽视了管理和退出,这可能是跟目前PE的发展阶段有关系,管理和退出直接关系到PE投资的最终受益。”

应迪生认为,鄂尔多斯目前的规范化金融投资氛围并没有形成,相比高利贷收益和速度,当地的很多富人对PE投资收益并不感冒,而且股权投资涉及的专业度更高,对于投资者的要求较高。

沈纵担忧公司在民间借贷和房地产的风险,也开始谋求企业转型,“如今高利贷的投资风险太大,已经不敢再投。如果政府对煤炭政策发生变化,公司未来经营存在着不确定性,希望通过利用现存几个亿的资金,另谋出路。”

不过,谈起是否与PE合作,沈纵摇摇头。“挣惯快钱了,慢钱恐怕就不愿意赚了。PE投资两年才能回本,三四年才能实现百分之二三十的收益,与煤炭和房地产收益差距较大。”

分析人士认为,鄂尔多斯巨大财政和税收收入,以及近七千的亿万富翁,如果政府出面引导金融投资的确是明智之举,扭转鄂尔多斯的民间借贷乱象。可是目前民间资本大部分现金流向煤炭产业和未完工的房地产项目,现在是否还有钱,恐怕并不确定,当地人对高利贷的收益热衷,能否培育起健康的投资习惯也并不容易,目前一切都看的都不太清楚。

缺钱,似乎正是鄂尔多斯诸多“食利者”的现状,也是鄂尔多斯的现状。(终)

(文中韩淑琴,边疆,伍进,沈纵均为化名)

2011年09月06日 钱经 陈伟

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