6月 222013
 

美国房地产市场已兴起房屋抢购潮,许多金融投资团体,已砸下巨资购买房屋,准备出租。不仅机构法人团体在全国各地抢购房屋,个别投资人也开始纷纷跟进。在市场衰退时收购数万户独立住宅后,大投资公司不仅迅速成为大房东长久收租,且把租金收入包装成证券上市,最终形成华尔街是美国租屋市场大房东的局面。

根据摩根大通(JP Morgan Chase)银行最近公布的研究报告,全国法人团体至少已筹好100亿美元,准备收购家庭住宅,再出租给承租人。洛杉矶时报报导,摩根史坦利的研究预测,数年内,收购房屋出租的行业将从目前的170亿元成长到1000亿元规模。美国房地产网PekingCapital.com 这些公司证明此种生意模式行得通,将可为债务融资,以进一步扩大在郊区的投资。

美国法拍屋

投资法人预期的商业模式为:以廉价收购屋况欠佳的房屋,整修后租给因为法拍而失去房屋的家庭,并等待数年让房屋升值。

这股抢购潮其实去年已经开始,法人团体去年在房市泡沫化最严重的凤凰城开始大量收购廉价屋,导致凤凰城房价迅速上升。CoreLogic经济学家卡特(Sam Khater)说:「投资人一窝蜂抢购房屋的情形已由凤凰城转到其他地区。」投资人已将凤凰城的廉价屋收购得差不多,在法人团体将注意力转往其他的地区后,凤凰城的房市逐渐冷清。

亚利桑纳州大学商学院房地产专家欧尔表示,去年8月,凤凰城36%售出的房屋都是由投资人收购,到去年11月,此数字降到28%,仍在明显下降中。

法人团体收购的房屋大都是三卧房、两卫浴,价格在10万美元到12万5000美元左右,并可以1000美元以上出租的房屋。

伯恩斯房地产顾问公司(Burns Real Estate Consulting)执行长伯恩斯指出,过去一年加州房地产价格也迅速上升,上升的房价使投资报酬率下降,因此部分加州房地产市场的热潮也可望消退。美国房地产网PekingCapital.com 但法人团体在东南部都市的购买潮正逐渐加温,投资人经常在亚特兰大市和天帕(Tampa)遭遇到竞标。

摩根大通集团分析师包隆(Anthony Paolone)表示,法人团体筹到的100亿美元大约可收购8万户房屋,而未来投入此市场的资金还会增加。

Colony Capital投资今年将投1亿5000万美元资金收购一家庭房屋,该公司去年已购入5000 户房屋。最早开发此市场的Waypoint Homes今年底预期收购1万户房屋,该公司四年前在旧金山湾区进入此市场,当时拥有3300栋房屋。

该行业最大业者黑石集团(Blackstone Group),已花了50亿元收购3万栋房子。靠Public Storage致富的B. Wayne Hughes,创办American Homes 4 Rent公司,花了31亿元收购近1万8000栋房子。Blackstone Group房地产部门主管葛雷表示,因为房价的上升比预期得快,Blackstone已加速收购房屋的速度。美国房地产网PekingCapital.com 他表示,在某些市场,房价上升的速度过快,稍微迟疑,就会错过收购的最佳时机。亚特兰大市Southern REO Associates房地产公司总经理普瑞维特表示:「外来投资人目前在市场上实力雄厚。」他说,亚特兰大现在法拍屋收购量为一年前的三倍,几乎每栋法拍屋都有十多名投资人抢标。

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佛罗里达州天帕的法拍屋行情也上扬。天帕普天寿房地产公司主管门罗表示,「现在每间法拍屋两天内就有16个投资人竞标」

法拍屋, REO, 洛杉矶买房

淨值偏低,导致上市房屋稀少

全国房屋的销售案最近不断增加,但想要找到一栋可以购买的房屋并不容易,因为目前上市的存屋已降到十多年来的最低点。为什麽市面上的房屋不多?房市专家佛莱明(Mark Fleming)表示,这是因为许多房主的贷款太高,卖出房屋后所获的款项,可能还无法偿还贷款,也可能不够买另一栋房屋。

担任房地产资讯分析公司CoreLogic Inc.首席经济分析师的佛莱明指出:「今天大约一半有贷款的房屋,其贷款都大于房屋淨值。许多屋主的自有资金比率不到20%。这些屋主不可能将他们的房屋推出上市,因为他们的房屋已成为『溺水屋』,或淨值太低。」在一场房贷金融业协会(Mortgage Bankers Association)的演讲中,佛莱明指出,在经济衰退前购买房屋的许多屋主,要在许多年后,他们投入房屋的自有资金才会增加到足以「升级」换购更高价位房屋的水准。

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儘管美国大部分地区的房价在上升,但还要再过一段时间,屋主才能用销售现有房屋获得的淨值,去付另一栋房屋的头款。佛莱明指出:「淨值(或自有资金)决定人们是否能购屋和搬迁。」CoreLogic估计全国22%的房屋贷款人,其借款额比房屋淨值还高,这种状况称作「负资产」(negative equity)。

在内华达、亚利桑纳和佛罗里达州,情况更糟,约三分之一房屋贷款人,其借款额比房屋淨值还高。佛莱明说:「在未来数年,负资产将在房地产市场投下阴影。」他说,上升的房价会解决这个问题。美国房地产网PekingCapital.com 他说:「市场有自然修正的力量。因为房价上涨,房屋存货将逐渐释出。」

市场列售屋稀少的另一个原因是法拍的速度趋缓,许多投资法人大规模收购法拍屋。佛莱明说,在大部分市场,法拍潮已过,全国现在的法拍案只是经济衰退最严重时期的一半。借出款项的机构也嚐试以其他的替代方案代替法拍。他说:「面临法拍的案件约一半会进入法拍程续,其馀的可能以短售(short sale)或修改贷款条件的方式避免法拍。目前短售的趋势逐渐增加。」

在短售的情况下,屋主同意以折扣价将房屋卖给新屋主,以避免法拍。

在经济衰退期,有300万到400万美国人从屋主变成租屋者,其中有些是自愿,有些是迫于法拍。法拍危机使这些公司可以低价大量收购物业,而个人购屋者申请房贷不容易获批准,难与投资公司的现金竞争。这种现象导致房价上扬,而且预期更多美国人将租房,进一步提升这些刚当房东的投资公司未来「钱」景。不过购屋转租业的长期利润前景仍不明朗,收购风潮造成一些市场的出租房子过多,压低租金。不过一旦市场回稳,这些公司的利润可能与大型公寓业主的利润不相上下。
法拍屋
房贷金融业协会首席经济分析师宾克曼表示,许多屋主最后决定租住一家庭住宅。他说:「租屋的人数一直上升,屋主自住的房屋数减少,要住一家庭住宅的人暴增。他们没有能力购买新屋。」美国房地产网PekingCapital.com 宾克曼说,调查显示,公寓租客搬迁的原因大多是租金上涨、出租的房屋管理不善或其他原因,而不是购买新屋。他说,决定不续租的人不到10%是因为购买房屋。

这些公司站稳脚步后,应可启动融资的新来源,包括把租金收入包装成证券,就像房市荣景期间,房贷包装成证券一样。很多这些房贷证券后来崩盘,但是分析员认为,证券化对新兴的购房转租行业是关键。黑石集团正计画把1500栋到1700栋房的租金包装成证券,这项交易价值达到2亿4000万元到2亿7500万元,将是首次出现的租金证券。American Homes 4 Rent则在准备一家庭房出租公司的最大规模股票上市,该公司希望发行5070万股,募得7亿7000万元到8亿7000万元,预期每股售价为16元或18元。

分析师指出,投资者对一家庭房出租生意是否有钱赚感到怀疑。不过即使长期出租策略失败,由于这些公司持有位于价值迅速上升之市场的大批房产,最糟糕的情况也不过是他们拥有的资产价值,远高出原来支付的价格。

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来源:世界新闻网

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