6月 222013
 

从2012年开始的竞价抢房, 当属加州最激烈。今年5月的购屋竞价稍微趋缓,但在全美竞争最激烈的五个市场中,仍有四个在加州。全美2013年4月房屋库存增加,可能是购屋竞价略微趋缓的最大原因。4月的待售屋比前一年减少26%,但比3月增加6.4%。这是2010年3月以来,最大的每月增幅。

同时,受到可供销售房产数量限制,2013年5月全美住宅中位售价攀升了15.4%至20万8000元,创2008年7月来的新高。尽管5月挂牌上市待售房产增加了3.3%,达到222万套,不过相比去年同期仍减少了约10%。2013年5月全美成屋销售继续快速增长,以年率计算突破500万套大关,创3年半新高,再次证明美国房产市场继续强劲复苏。

全国房地产商协会(NAR)2013年6月20日公佈数据显示,5月全美成屋销售增长4.2%,经过季节性调整以年率计算达到了518万套,高于4月时的497 万套。此前成屋销售高于500万套还是出现在2009年的11月,当时受到购房退税的影响推动了房产销售。在那之前,一直要回溯到2007年7月才有类似的销量。不过,报告中也透露出房产市场一大关键环节依然脆弱。美国房地产网PekingCapital.com 5月首次购房比率仅为28%,低于去年同期的34%。在正常的市场状况下该部分应该占到40%以上。首次购房比率的下滑,也意味着大批年轻人无法获得足够的购房财务实力。

Redfin的报告指出,2013年5月,买房竞价最激烈的是旧金山,多达87.9%的买家面临开价战。接下来是洛杉矶,有86.1%的购屋者竞相出价。橙县为83.9%,圣地牙哥则为72.6%。波士顿以68.1%排名第五。5月平均69.5%的出价与多个买家竞争,4月份则为73.3%。

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加州旧金山房屋供不应求

房市回春,加州旧金山湾区房屋供不应求,在买家涌现的情况下,首次置业者面临严峻的竞争和考验。

南湾房地产经纪表示,现在的房市令人既沮丧又振奋,视乎买家是否成功入市。投资者和升级买家涌现,首次买家必须做足准备工夫,才能胜算在握。

准买家必须了解自己的实际预算。她会视客户有多少现金、需要多少房贷,介绍合乎他们预算的房屋。由于现在市场竞争激烈,巴洛阿图市(Palo Alto)不同社区房价也不同,客户必须知道自己的预算,以及能负担怎样的房子。

很多首次买家都希望在山景城、巴洛阿图或蒙洛公园市(Menlo Park)购买共渡公寓。硅谷房地产经纪协会(Silicon Valley Association)指出,山景城2012年Condo共渡公寓中间价61万2500元,较2011年升23%。蒙洛公园市89万5000元;巴洛阿图近89万5000元;东巴洛阿图则最便宜,仅29万元。

相比之下,巴洛阿图的待售公寓中,最便宜的要价79万5000元。尽管如此,仍吸引到不少买家出高价竞投。

硅谷房市整体竞争非常激烈。「最大问题是供不应求,很多买家抢购同一栋房子,很多人难免空手而回。」

由于客户很多是首次买家,帕金斯会准备一份包括收入、目前开支、首付储备、交易手续费等的详细列表,让客户参考。她希望客户在支付所有相关费用后,至少有相当于六个月的储蓄,以应付紧急开支。以4%利率计算,每10万元房贷每个月的供款额是477元。

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申请房贷必须出示信用卡月结单、就业历史、纳税申报表等,应事先准备妥当。首次买家往往会向父母借钱,不会动用401K储备或出售股票。甘布尔强调,事前获得可靠房贷公司预先批准非常重要。美国房地产网PekingCapital.com 尽管准备充足,但市场上有很多现金买家,他们资金充裕、条件优厚,往往轻易在竞购战中胜出。

卖家都希望尽快完成交易,房贷审批需时,因此卖家都乐于把房子卖给现金买家。

首次买家面对的最大挑战是投标过程。买家必须要有耐性,如因找房子和竞投弄得身心疲累,应该停下来,作深呼吸,稍后再重新开始。「买房子就像赶火车一样,错过这班,还有下一班。拥有房子仍是美国梦;抓住机会,相信自己,并享受追梦的过程。」

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洛房价保持涨势 全美第三

洛杉矶加大UCLA安德森经济预测中心5日发布报告,对加州和全国经济做预测,其中华裔经济学家俞伟雄则对影响全国各大城市圈的中长期房价的因素做出预测。他表示,大洛杉矶地区房价长期来看还将继续上涨,势头看好,但中期也可能会因为一些意外问题而短暂跌价,不过一两年内一定会保持涨势。

俞伟雄对对全国30个城市1995年至2012年的房价做对比,涨势最高的是旧金山,17年共上涨142%,包括洛县和橙县的大洛杉矶地区房价则增长122%,年均增长4.5%,排名第三。波士顿排名第二。而敬陪末座的则是拉斯维加斯,17年一共仅上涨1%。而对于差距如此巨大的原因,俞伟雄则从房屋的供求、地理位置、城市是否临海、许可证数量以及总体经济状况等方面着手研究。

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他表示,今年以来大洛杉矶地区房价快速增长,5月比去年同期增长19%,让很多人觉得不可思议,甚至认为已经形成泡沫。不过他说,目前大洛杉矶区的房价还不足2006年最高峰时的一半,房价还有上涨的空间。美国房地产网PekingCapital.com 从长期来看,洛杉矶房价依然有较大的增长空间。而近期一些房地产中介称「房价五年内都会上涨」的论调,俞伟雄表示,虽然前景看好,但不能说五年中每个月房价都会上涨,期间可能会有一些调整,或者因为一些其他因素导致房价不稳,比如再次遭遇经济衰退,或者外债问题爆发等,不过近两年内会保持增长势头。

俞伟雄表示,洛县和橙县人口过于密集,而且土地开发也已接近极限,目前尚未开发的地区只有山区等不适宜居住的地方,房价快速增长理由充分。此外,因为过度的政府管制以及社区反对,洛杉矶的营建许可和人口的比率(permit to population ratio)仅有3.23%,而全国 303个都市区的平均值为9.2%,这样人为造成房屋供应不足。

俞伟雄说,由于考虑环保等因素,洛杉矶对于高层建筑非常排斥,认为高层建筑不环保。而地方社区也以挡住阳光等理由反对修建,不过近年来学界的共识已经转变,认为独栋房屋其实更加污染环境。不过儘管如此,洛杉矶的这一比率还是远低于全国平均值,甚至圣地牙哥县都比大洛杉矶高出一倍左右。他表示,因为几乎没有其他待开发土地,而且交通状况恶劣,大洛杉矶只能「向上发展」,只要公共交通建设发展的好,洛杉矶房屋还是有很大发展空间。

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加州炒房 现金买家逾3成

研究机构6月13日的报告指出,在市场库存稀少但买气旺盛下,加州5月房价涨至五年来最高点,现金买家几占三分之一。

5月新旧独立屋和康斗平均中间房价达34万元,较去年5月的27万元上涨25.9%。单月中间房价上涨1万6000元,达到2008年4月35万4000元以来最高点。在投资和现金买家抢购下,5月为连续15个月房价较前一年上涨。

5月房屋成交量达4万2293栋,较一年前增加1.2%,也是自2006年以来销售最强劲的5月。但各地区销售强弱不一。旧金山地区销售量下跌14%。

数据再次证实,加州房价因库存减少大幅攀升。旧金山湾区5月新旧屋和康斗中间房价达51万9000元,较去年同时期的40万元上涨29.8%,也是连续12个月房价较前一年同时期上涨两位数百分点,以及连续七个月较前一年同时期上涨20%以上。

但湾区某些县销售量持平或减少。阿拉米达县较去年减少10.5%,圣塔克拉拉县减少3.7%,Contra Costa县减少0.1%。旧金山湾区九个县共有8541栋房屋成交,较一年前减少4%。

圣地牙哥州大Corky McMillin房地产中心主任李亚表示,溺水屋减少,房价趋稳,使更多人愿意出售房屋。他不认为房市有泡沫危机,而纯粹是因库存量少,且房贷并未较宽鬆。

据CoreLogic公司统计,今年3月底加州有21.3%房屋为淨值低于贷款金额的溺水屋,低于去年12月底的25.2%。房市不健康,也很不寻常。高比率的屋主溺水表示这些人不能卖房。据加州房地产经纪协会最近的数据,4月单一住宅库存量为2.8个月,低于一年前的4.2个月。正常情况下为五至七个月。

库存量少也反映在销售时间上。今年4月加州单一住宅平均27.9天售出,而一年前为48天。美国房地产网PekingCapital.com 库存量少导致买家竞价,使现金买家占尽优势。5月份南加现金买家占成交量的31.9%,较一年前32.1%为低,但高于1988年以来每月平均16.1%

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来源:世界新闻网

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