6月 222013
 

美國6月20日周四公布多項經濟指標,5月成屋銷售寫下3年多來最高,同期景氣領先指標走揚,然而美國上周初領失業救濟人數卻告上升,顯示儘管房市復甦強勁,但就業市場回春腳步仍然不穩。

此外,費城聯邦準備銀行企業景氣指數6月勁升至12.5點,遠優於5月的負5.2點。

美國房地產經紀人協會(NAR)周四表示,5月成屋銷售較上月成長4.2%,經季節因素調整後年率為518萬戶,為2009年11月以來最高,優於經濟學家預期的500萬戶,且高於4月的497萬戶。

與上年同期相比,成屋銷售勁升12.9%。

此外,房價銷售中價為20.8萬美元,寫下2008年7月以來最高,與1年前相比,年增幅達15.4%,而與前月相比則是上揚16.6%,是2005年10月以來最大增幅。

受惠於借貸利率位在歷史低水位,加上房價走揚,促使更多美國人願意出售手中房產。

Realtors首席經濟學家Lawrence Yun表示,成屋銷售突破500萬戶里程碑,實為喜訊,而房屋需求強勁亦帶動房價急升。

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美国主流住宅将是四卧室房屋

美国主流媒体今日美国报近期报导,美国的家庭规模可能在缩小,但房屋面积却在增大。美国房地产网PekingCapital.com 人口普查局的最新资料显示,美国过去两代人的子女减少,但新建房屋的面积仍在继续扩大。

普通新建房屋的面积如今是2306平方呎,比1973年约多50%。但普通家庭的人口却减少10%,普通住户减少了15%的人口。根据人口普查局的统计概念,由血缘、婚姻和领养组成的关系即为家庭,住户是指住在同一屋檐下的任何人。

如果新建房屋继续保持目前的销售势头,三卧室的房屋到明年左右,就将不在房屋市场中占主导地位,为人口普查局1973年开始统计以来的首次。

业界人士认为,随着人口较少的家庭盼望拥有更大的房屋,几代同堂的家庭越来越多,年迈的祖辈、成年的子女甚至亲朋好友也都住在一起,大面积的房屋势将发挥日益重要的作用。全国营建业协会的经济学家梅尔曼说:「三卧室的房屋突然变小了。」

但三卧房屋仍占全国房屋市场的首位,全国房地产商协会说,去年在购买新房和二手房的人中,47%是选择三卧室的屋型,选择四卧房的占26%。

但在新建房屋中,三卧房型的买主从2009年的53%降至去年的46%,四卧房以上的买主去年占41%,为历来最高。两卧房以下的买主去年只略多于10%。即使是没有子女的买房人,20%也希望有一套四卧以上的房屋。

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全国房地产商协会的杰西卡.劳兹与丈夫住在华府郊区维吉尼亚州的一栋四卧房屋,两人没有子女,他们把地下室出租。她说:「四卧可使我们有一间客房和一间宠物房。」此外,越来越多屋主把卧室当做娱乐室,劳兹说:「我们是多媒体的一代人。」

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人口普查局2013年8月公布的资料显示,目前新建的房屋面积较大、价格较贵,今年第二季,新屋平均面积为2642平方尺,比房市泡沫化之前的最高纪录2561平方尺多81平方尺。2561平方尺的纪录是2009年第一季创下的。

华尔街日报8日报导,商务部1987年开始统计新屋平均面积资料,过去一年多以来,新屋平均面积显示小幅上升和下降的趋势,但今年第二季新屋平均面积的剧增5.2%,是最大的季成长。

全美房地产经纪人协会(NAR)表示,从年初到今年第二季为止,房市交易额的29%为首次购屋者的交易,自1980年代以来,该数字一直保持在40%左右。

这些数字显示,房屋市场的主流已经不是首次购屋者,而是年龄较长、资产更丰的买家,在短短的数月间,首次购屋者已成为房市的次要买家。

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房市研究公司首席经济学家亨特表示:「在新屋市场,现在市场的主力是有钱人,他们要买的是较大的房屋。」

人口普查局的资料显示,新屋的价格也涨到新高,今年4月新屋价格涨到33万7000元,虽然在7月又跌到32万2700元。

大部分市区的新屋面积在2010年到2013年间逐渐增加,美国房地产网PekingCapital.com 其中增幅最大的是南卡州兰卡斯特、北卡州杰克森维尔和佛罗里达州纳布勒斯。这些地区的新屋面积平均增幅分别为39%、27%和16%。兰卡斯特在南卡州夏洛特市附近,今年第二季其新屋面积平均为3321平方尺,比2010年增加39%。

买房比租房便宜41%

尽管全美平均房贷利率劲扬至接近4%,引发买家恐慌利率再升恐买不起房,但房地产资讯网站Trulia分析显示,只要全美利率低于10.5%,买房仍将比租屋划算。

根据Trulia计算,假设买家依目前3.9%的利率,申请30年期固定房贷,自付20%头期款,且于购买后住满七年,期间内依25%所得税率申报房贷利息与房屋税,「买房比租屋便宜41%」。

首席经济学家Jed Kolko表示,近来房贷利率虽上升不少,但仍处于相对的历史低点,房价则因在金融危机中大幅下跌,至今尚未恢复至原先水平,跟租金相比仍属较为划算的价位。

他指出,利率日后肯定还会继续上升,而升至什麽水位会使买房比租屋昂贵,是大家都想知道的问题。Trulia已利用今年3月至5月的租金与房屋售价数据,做出一份租买分析报告。

根据这份分析报告,在房贷利率低于10.5%前,买房都将比租屋更为划算。即使利率从目前的近4%升至5%,买房仍比租屋便宜34%。

当然,各地房市仍有不同房贷利率临界点,即令买房变得比租房更昂贵的利率水平。举例而言,在全美100大都会区中,加州圣荷西的利率临界点最低,约5.2%,代表当房贷利率升至5.2%,在圣荷西买房将不如租屋划算。

柯克表示,利率临界点越低,意味当地房价相对于租金的水平越高,即圣荷西所面临的情况。美国房地产网PekingCapital.com 底特律则因房价相较于租金的水平很低,利率临界点高达35.8%,可说在当地买房永远会比租屋划算。

其他如加州旧金山与夏威夷檀香山的利率临界点为5%-6%;纽约市与加州橘郡的临界点为6%-7%;洛杉矶的临界点为7.5%。

根据这份报告,在全美100大都会区中,有78个利率临界点高于10%。包括克利夫兰、曼斐斯与底特律等中西部与南部城市的临界点则超过20%。

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来源:世界新闻网

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