4月 112013
 

一. 外国人须注意的税务问题

下述为美国不动产税务之简介,仅提供您参考。实际个人不动产税务问题,请洽询合格之律师或会计师寻求专业服务。众所周知,美国房地产税为每年必须缴纳的费用之一,课徵的对象为不动产所有人;因此无论是否为美国国籍、当地居民(即绿卡持有人)或是外国籍之投资人,拥有美国当地不动产即需要缴交不动产税。依据各个城市之不同,缴交的税务项目也有差异;一般来说,每年所需缴交的税额约为买价之1%-2%。大陆的投资人可以上加州各郡政府的网站,利用信用卡缴款.

I.不动产税的种类

A.不动产税(含房屋与土地税)(Property Tax)

当您在美国加州进行不动产物件交易时,郡政府将派员依照该不动产的现况与交易价格重新评估该不动产物件之价值,而该不动产物件之土地与房屋税将依照重新估价後的价值计算。美国房地产网PekingCapital.com 您的土地税与房屋税的加总大约占买价的1%,再加上当地居民投票通过的社区债券。在加州地区最常见的债券为「Mello-Roos」债券,这个债券须经2/3当地居民投票通过方能向居民徵收,Mello-Roos的税收将做为地方建设与服务的资金,包含学校、道路、社区图书馆的建设与改善以及警察、消防单位与急救单位等服务。

补徵不动产税(Supplemental Tax)为美国土地税课徵的一部份,与大陆所认识的土地增值税不同。加州税法规定,当不动产交易成立并完成过户手续或是当新建物建设完成後,税务机关有权利对该不动产再次重新评估价值。由於重估的价值大多较原先价格高,因此税务机关有权在该会计年度(即交易日或建物完成年度),补徵重新估价後的不动产价差额;反之,在极少的状况下,若重新评估之不动产价格较原估价之价格低时,则税务机关将退还纳税人溢缴之税金。一般而言,不动产所有人在土地买卖完成後,会收到1至2次的补徵地价税通知单(如附件),相关金额计算方式如下:

补徵税额 = 税率 x 重估地价与原公告地价之差异 x 时间(交易日到会计年度底总天数占全年度天数的比例)

C.外资不动产投资税 (Foreign Investor Withholding Tax)

美国房地产税

《外资不动产法》是美国联邦税法,目的是要减少非永久居民的外籍人士与外国企业逃税的情形。根据该法令,任何买主若是从外国籍卖主手中购买美国不动产,就必须从总购买价格中预先扣留10%的税额,并且在成交後20天内把这笔税额缴交给美国联邦税务部。当缴交这笔税额时,买主必须填妥「8288」与「8288A」两份表格,也就是向出售不动产的外籍卖主扣缴预提税的退税表格。没有预先扣缴这笔税额的外国籍买方,最高可罚美金一万元。美国房地产网PekingCapital.com 这笔税额通常在不动产交易时,履约保证中介公司(Escrow Company)通常会提供必要的表格,并代表外国籍买(卖)方扣留税额并缴交至美国联邦税务部。

II.1031延税交换(§1031 Exchange)

A.何谓延税交换

所谓的1031交换,或者叫做「同类不动产交换Like-Kind Exchange」,在美国是一种鼓励投资者把原本不动产投资额在其增值後(自助自用地产除外)继续「回流」至不动产市场以换取缓缴增值税权利的一种刺激不动产市场之双赢税法。透过交换(可一换多也可多换一),投资者拿不回资本额或增值回报,但可享有缓缴地产买卖增值税(若有赚到钱)的优势,持续在「免税」的情况下把雪球滚大。但是这个税需要在最後卖出所有物件并不再继续转换投资时一并缴交。

在交换不动产时,为避免增值税,交换者应该:

1.购买不动产净售价应大於或等於售出不动产价格

2.售出不动产的净值应全部投入购入不动产

3.新购入不动产的抵押贷款应大於或等於售出不动产

加州房产税

B.延税交换的好处

不动产交换在合法省税方面有如下潜在好处:

1.延缓缴纳增值税

2.将资产重新定位

3.更换投资地产种类

4.增加地产投资杠杆作用(以小搏大)

5.增加折旧抵税额

6.为退休及资产做规划

7.达到合并地产或多元化投资目的

在通货膨胀的国际经济情势下,房地产投资提供一个稳定持续成长且具保值效果的机会。运用1031不动产交换的方式,可帮助投资者更明智地合法运用现有资产增加购买能力。

二. 普通住宅购买合同的几点简单说明

第一段﹕出价

第一段要求填写买主的姓名及其他任何将成为屋主的姓名。在这段中也要写明地产的地址﹐愿意出的价钱和买主希望何时“交屋”﹐换言之﹐买主何时愿意付款拥有此屋。

第二段﹕财务安排

第二段解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。美国房地产网PekingCapital.com “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐ (如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

第三段﹕买卖完成与交屋

第三段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

第四段﹕费用分担与支付

第四段写出买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

第五段﹕法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

第五段注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说﹐买方如果不喜欢任何一项声明﹐买主有数天的时间可以考虑取消合约﹐并取回全部的订金。

第六段﹕独立产权公寓 / 拟定单位开发报备声明

第六段指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

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第七段﹕影响房屋的状况

第七段说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

第八段﹕随屋附卖的物品及非附属品

第八段讲明买房子时﹐有那些附属品。例如﹕地毯(不是小地毯)﹐水管﹐电视天线﹐冷暖气系统(不包括窗式机种)。如果是通常不包括在售屋之内的附属品﹐例如﹕墙上的字画或家具﹐而买主想要一起购买的话﹐买主都可以在此注明。

第九段:买主检查房屋现状以及影响房屋的事项

第九段给予买主在特定一段时间内检验房屋的权力。检查一切买主所重视的房屋状况是买主的责任。买主可以自己检验,或雇用职业房屋检验人员帮助买主。

第十段﹕整修

写明卖方如果同意负责修理,他们必须在交屋前完工,买主也有机会在交屋前检查,整修是否令买主满意。

第十一段﹕ 检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障

买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋,买主需赔偿卖主的损失。

第十二段﹕ 产权及所有权

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为卖主解释保障权益的一些报单。例如:卖主如果不拥有全部的产权,或是别人有权使用部份的地产(例如:电话或瓦斯公司或邻居);这也可以保障某些模棱两可的状况,例如:未经{查或难以确认实际界限的地产。请记住,围墙和自然界限,例如树木或灌木不一定种在界限上。

第十三段﹕ 买主自己房屋的出售

仅适用於买主需要先卖掉自己房屋,才能购买此间房屋的情况。

第十四段﹕ 时限;设定条件的去除;取消权

给予买主17天的期限检验房屋和审阅卖主必须给买主的文件。过了这段时间,买主必须拿掉旧书,或取消购屋合同。

虽然买主不一定需要,但他或她可以向卖主提出要求,修理自己不接受的项目。卖主并不是强{要作任何修复。如果买主与卖主无法打成协议,买主仍然有权取消合同,并拿回订金。

如果买主在17天内没有以书面方式拿掉但书,或取消合同,或履行一些合同上的义务,卖主有权取消合同。美国房地产网PekingCapital.com 但在卖主取消合同之前,卖主必须给买主书面通知,告诉买主如果不修改但书或履行合同上的义务,卖主将取消合同。在取消合同前,卖主必须给买主至少24小时的时间回应。

第十五段﹕交屋现况的最後核验

给买主在交屋之前,最後一次检验房屋的机会,并确定卖主已完成所同意整修的部份。

第十六段﹕买主不能履行时的最大损失

第十六段与损失有关。通常,如果买主没有足够的理由却取消合同,卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名,然後买主假若无故取消合同,虽然卖方仍然可以告买主,但是一般来说,买主损失的最大金额就是所付的订金。

第十七段﹕解决歧见

第十七段有多项功能。这是买方和卖方同意,买方和卖方同意调解的任何争议或诉求﹐ 让买卖双方消除歧见的作法,帮助双方解决地产经纪人无法解决的问。

如果买方和卖方在这段下方签名,就表示如果纠纷不能解决时,双方同意不上法庭,而选择由”仲裁人”来解决。仲裁人不是法官,但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项,包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中,买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

第十八段﹕ 房地产税等费用的比率分配

买方和卖方同意某些费用和定期支出,如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易,双方将按比率分配付费。

第十九段﹕ 预扣税

买方和卖方会按税法某些规定签妥所需文件,加州和联邦的法律先扣下售价的部份款项,将费用寄往税捐机关。当有需要先扣下部份款项时,常常都是交由代书公司处理。某些减免可能适用,但必须保留记录为

第二十段﹕经纪人电脑联线服务(MLS)

授权经纪人将买卖及条件报告给经纪人电脑联线服务(MLS)。MLS 有一份名单,列出买方社区附近待售的房地产,经纪人可用来为买方找寻最适合买方需求的房屋。

第二十一段﹕公平住屋机会

写明经纪人和买卖双方不可在买卖房屋的过程,有任何歧视的非法行为。

第二十二段﹕律师费

列举如果必须有诉讼或仲裁时,败诉的一方必须支付胜诉一方的律师费用。

第二十三段﹕其他专家服务的选择

虽然经纪人提供买房和卖方检验房屋,或其他可以帮助双方购买或出售地产的专业人员名单,但是双方可以自行选择,不需接受经纪人的建议。

第二十四段﹕ 把握时效,口说无凭, 整个合约变更以书面为主

提醒买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺,通常无法律保障,除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

第二十五段﹕ 包括附加文件在内的其他条款及条件

买方可以在此写出合约未印出的其他附加条件。

第二十六段﹕定义

定义合约列出的名词字汇。

第二十七段﹕经纪人

第二十七段有多项功能。首先,让买主知道自己的经纪人也可能直接或经由属下代理人间接与其他买方合作。其次,让买方知道在这次买卖房屋的过程中,买方的经纪人是否也同时代表卖方。同时,也让卖方知道代表卖方的经纪人也可能试图直接销售其他卖方登录在经纪人名下,或间接销售其他卖方登录在属下代理人名下的其他的房屋。

第二十八段﹕买卖双方给予第三方信托公司的指示

第二十八段是给第三方信托公司的指示,并且告诉买方和卖方代书公司将会要求双方签更多的文件。最後,指示第三方信托公司在买卖完成时,付费给经纪人。

第二十九段﹕买主付给经纪人的佣金

第二十九段写明在另一份书面文件中买主同意付给房地产经纪人的佣金。

第三十段﹕出价的条款及条件

让卖主知道买主将出价购买该房屋。

第三十一段﹕出价的有效期限

本段指定有权代表买主收取卖主接受合同的人士。除非经由委任状的授权外,否则收取接受合同的授权没有权责接受或签署合同的变更。

第三十二段﹕卖主付给经纪人的费用

本段写明任何卖方同意付给地产经纪人的费用。

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第三十三段﹕接受出价

本段可让卖方接受买主的出价或还价。还价是指卖方希望改变买主在买方条件中列举的某些要求,但是已经同意买主其他的要求。例如,卖方可能同意买主提出的全部条件,但是,也提出比买方开价较高的卖价。如果卖主正式写出还价单,则合同不再对双方具任何法律效力,除非买方在还价单上签字,并交还给卖方或卖方经纪人,而且确实由卖方或卖方经纪人在限定时间内查收。在第三十三段下方为卖方签名,并用正楷书写姓名和卖方希望重要文件寄回的收信地址。

在卖主签名栏的下方,是地产买卖双方经纪人的签名的格子。

签字表示双方经纪人明了他们所代表的买卖双方,并注明是否买方已付了订金。在此处也注明分摊佣金的任何协议。

第三方信托公司簽收

最後一页下方一栏,是第三方信托公司注明收到订金的数额和所收到的所有文件。并且也指出买方和卖方合约生效的时间。合约生效日期相当重要,因为是用来计算合约上各项时间的依据。

买方检验建议书

最後两页文件称为“买方检验建议书”,其中列出一些买方可能需要检验的地产事项。例如:电线,水管,屋顶,和土质等等。一般来说,买方必须在买方和卖方签定合约後两周内检验这些事项,买方可以自己检验,但是我们极力建议买方顾用专业技术人员较好。美国房地产网PekingCapital.com “买方检验建议书”上列举了一些检验和检查的专业技术人员供买方参考。但是如果有买方特别关心而未列出的事项,买方应自动加以研究探讨。

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