4月 102013
 

據美國世界新聞網報道,儘管經濟學家與投資人仍在討論,擁有一套房子是否還算是「美國夢」的一部份,但不可否認的是,相較於租屋而居的房客,美國的稅務制度更為優惠擁有房產的屋主。

今日美國報報導,不論你是首次購屋族、長期擁房的老屋主、曾申請重貸的屋主,抑或是賣房的屋主,統統有機會藉由房子取得相關的稅務優惠。

對一般家庭而言,若要取回比標準扣除額(Standard Deduction)更多的退稅,最簡單的方法就是採用列舉扣除額(itemized deduction)申報與房產有關的稅務優惠。

無論是慈善捐款或是醫療開銷相關的抵稅項目,都不容易墊高抵稅額度至超過標準扣除額,以個人而言,標準扣除額門檻為5950元,夫妻合併報稅則為1萬1900元。

不過,跟房屋相關的抵稅優惠卻往往可輕易超越標準扣除額度,為納稅人爭取到更高額度的退稅金。美国房地产网PekingCapital.com 今日美國報列舉以下七項跟房屋相關的重要抵稅優惠,以供屋主參考。

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★房貸利息是你的好朋友。據統計,美國屋主一年總計取得約1000億元的房貸利息抵稅優惠。納稅人若在過去幾年買房或申請重貸,每月房貸還款應有較高比例為房貸利息,可望因此省下更多稅金。

★房貸保險費用仍可抵稅。去年有不少人憂心,個人房貸保險的抵稅優惠將成為華府財政懸崖的犧牲品,但國會最終還是保留了這項抵稅優惠。

這項優惠對低收入屋主而言相當重要,因他們往往無力自付高額頭期款,必須在房屋淨值增至20%之前購買個人房貸保險。

★房屋稅亦可用來抵稅。「稅金可以用來抵稅」的概念似乎有點奇怪,這卻是貨真價實但經常被忽略的抵稅優惠。簡單來說,屋主支付的地方與州府房屋稅金,可以用來扣抵聯邦所得稅。

依各州或地方政府的規定,收入低至一定標準的屋主,可能還另外符合特殊房屋稅的抵稅優惠。

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★節能裝修費用可以抵稅。修補家中會漏水的水龍頭,或為天花板安裝框條邊飾(crown molding),可能都不符合抵稅優惠的標準。但有部分裝修工程確實可讓屋主取得抵稅或減稅優惠。

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一般來說,提升居家節能效益的裝修工程較有機會取得優惠,譬如安裝新的太陽能板、或節能的新款熱水器等。部分抵稅優惠則針對住宅辦公室、或是基於醫療需求的改裝工程,譬如在家門口裝設坡道,或是方便殘障人士使用的浴缸。

★裝修費用可抵銷賣房獲利。多數居家裝修工程雖無法在當下提供稅務優惠,卻可以在出售時減輕屋主的稅務負擔,特別是在屋主欲出售的房產增值幅度很大的情況。

據國稅局規定,屋主出售房產的頭25萬元獲利無須課稅,且此前裝修房屋的費用還可用來抵銷獲利。

★賣房相關費用可以抵稅。出售房產的相關費用也有機會用來抵稅,譬如產權保險(title insurance)、刊登賣房廣告,與房屋仲介等費用。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用,只要是為了推銷房屋,也可以申報抵減資本利得稅金。

★長途搬遷費用。個人若是基於工作原因購屋而長途搬遷,也可以申報搬家費用抵減稅金。條件是必須保留搬家費用的收據,以及搬遷距離超過50哩。

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報稅季節,許多民眾希望會計師可想方設法為自己避稅,從而獲得大筆退稅金,然而避稅多對一些人來說不一定是好事,因避稅過多導致毛收入 (Gross Income)下降,難以獲房屋貸款的人比比皆是。

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信貸公司和銀行往往以毛收入作為衡量申請人財力的標準。若民眾計畫在兩年內買房,最好報稅時A表(Schedule A)裡的項目填得愈少愈好,毛收入愈高愈容易拿到大額貸款。 例如,曾有民眾因股票虧損,扣抵虧損後一年下來的毛收入為零,雖拿到不少退稅,但兩年內很難申請到房屋貸款。許多人以為銀行是以原始收入來衡量申貸人的財力,在他們看來,一些諸如汽車里程抵稅、醫療抵稅等項目雖然可退得數百元稅金,但對申請貸款百害而無一利。

十幾年前,華人圈曾流行使用假稅單,申報高收入以申請貸款,現在這種方法難奏效。銀行審核貸款時,除需看申貸人稅單外,還要求看國稅局報稅單副本,實際收入如何一目瞭然。 美國稅務和借貸制度非常平衡,報稅愈多能借到的錢也愈多,居民需要平衡好稅務優惠和借貸兩者間的關係。

購屋報稅有什麼優惠呢?

問:我最近剛買房子,據說擁有房產可享受稅務優惠,請問我明年應如何報稅,才能取得跟屋主有關的稅務優惠?
答:相較於租屋而居的無事一身輕,擁有房產通常伴隨著各種重責大任,這當中可能包括整理庭院、維修房屋、選刷油漆、支付房屋險、地稅與房貸還款等。

不過,美國政府為鼓勵民眾買房,長久以來提供各種稅務優惠。房產會為你帶來很棒的稅務優惠,只要向會計師等專業人士諮詢即可得知更多細節。

一般來說,新任屋主在隔年申報所得稅時,必須採用列舉扣除額方式報稅才能享受稅務優惠。美国房地产网PekingCapital.com 這種報稅方式比標準扣除額複雜許多,屋主需提供包括房貸利息、房屋稅、申請房貸時支付的點數費用、房貸保險金,與慈善捐助等資訊。

未曾採用列舉扣除額方式報稅的屋主,可能會透過房屋稅、州稅預扣額與慈善捐款等項目,獲得額度更高的抵稅優惠。

跟房貸有關的抵稅優惠,通常取決於個人適用的所得稅率,譬如所得稅率若為33%,每支付一元房貸利息約可省下33分稅金。

許多屋主問,增加房間數目、改建或增添園景等裝修工程,能否有助於他們降低稅金?這類開銷通常無助於屋主減少稅金,僅在賣房時發揮作用,藉由墊高房屋成本基礎,減少房屋銷售的利得稅金。

屋主出售的房屋若為自住房,即在過去五年間有兩年住在該房,則個人可享25萬元、夫妻可享50萬元的免稅額度。

歐巴馬總統於年初為避免財政懸崖簽署的稅務協議,也延長兩項對屋主的稅務優惠。其一是房貸保險金的抵稅優惠,通常房貸額度若占房屋價值的78%以上,貸款機構將要求屋主購買這項保險。

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其次則是節能裝修工程的減稅優惠。屋主若購買或安裝具節能效果的熱水器、中央空調系統、隔熱措施、窗戶或屋頂等,可取得總開銷費用10%或最多500元的減稅優惠。

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