3月 312013
 

房地產分析公司DataQuick2013年3月13日公布,上個月南加房市在投資型買家搶進中高價位房屋下,房屋銷售持續強勁。

2013年2月洛杉磯縣、橙縣、河濱、聖伯納汀諾、聖地牙哥和范杜拉縣共有1萬5945棟房屋成交,創六年來2月銷售最高紀錄。美国房地产网PekingCapital.com 成交量雖較1月減少0.7%,但較2012年2月增加1%。

南加房屋中間價位為32萬元,較1月微跌,但較2012年2月上漲將近21%。

如與前一年同月相較,房價自去年8月起每月上漲兩位數百分點,但中間房價仍只及2003年中的水準。

儘管房市熱絡,但今年2月的銷售量仍較往年2月平均銷售量低10%。

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1月和2月成交的房屋中,許多是從去年底即開始尋找物美價廉投資目標的買主。美国房地产网PekingCapital.com DataQuick總裁華許 (John Walsh)表示,年底假期中許多傳統買主暫離市場,市場上幾乎都是投資買主。因此3月和4月的銷售狀況,應更能反應今年房市的整體趨勢。

目前投資和現金買主占市場比率創新高。投資型買主占南加2月房屋銷售的31.4%。與前一年相較,2月價位在30至80萬元間的房屋銷售增加,低價位房屋銷售減少,其部分原因應是低於市價的銀行法拍屋減少。購屋者所付的頭款合理,多重借貸的情形極少見。

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投資人炒房 一般買家沒戲

華爾街日報報導,2012年開始的這波房市復甦不同以往由需求托起,而是改由持現金系統性收購房產的投資人與投資機構炒熱市場。他們因看好租屋市場的成長潛力,打算長期持有房產出租獲利,許多買家原本擔心房價繼續滑落的心理,也被害怕錯失廉價房屋取而代之。

加州的Jeff Pintar從四年前開始收購法拍房產,如今已直接擁有或管理約1700棟房子,每月收取租金介於1000元至3800元間。但他卻說,真後悔沒早點多買幾棟房子,「橘縣(Orange County)售價40萬元內的房子,現在幾乎都會被機構投資人攬下,一般買家基本沒戲」。

投資人素來在房市占有一席之地,但比例通常不高,如今據全國房地產商協會(NAR)統計,持現金購屋的投資客已包辦全美房屋銷售的32%。房地產仲介業者指出,投資人在不知不覺中擔任托底角色,「他們重新炒熱房市,並把觀望的買家帶回市場」。

包括百仕通(Blackstone)與Colony Capital等大型私募公司,去年都斥資數十億元收購一家庭獨棟屋。自去年初起,百仕通已收購2萬棟房子,平均每周收購價值逾1億元的房產,投資金額迄今已達35億元。

基於房價仍低與租金穩定成長的因素,且具備良好信貸或足夠存款買房的家庭愈來愈少,投資人普遍認為租屋市場還有爆發成長的潛力。

統計顯示,全美擁房率從2005年的69%降至去年的65%。Beacon Economics的索柏格(Christopher Thornberg)說,「這顯示租屋市場才剛剛起飛。許多屋主無力負擔的房子,都將由租客承接,而投資客在這波轉型期中扮演關鍵角色」。

房價偏低且就業穩定成長的地區,是投資人眼中的購屋寶地。譬如鳳凰城在吸引投資買家湧入後,去年房價上漲20%。去年甫成為首家上市房屋出租公司的Silver Bay Realty Trust,即在鳳凰城、亞特蘭大與坦帕等10個地區擁有3400棟出租房屋。

投資人推升房價雖樂了屋主,卻苦了想為自己找個居所的一般買家。66歲的加州居民Gloria Wain在出價18次後仍空手而歸,「所有我能負擔的房子都被投資人一掃而空」。美国房地产网PekingCapital.com 她的仲介說,多數競價情況是由現金買家出線。

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房價飆升 漲幅7年最高

美國房市復甦再傳捷報,全美2013年1月平均房價大幅躍升,漲幅創2006年6月來最大,與去年以來房市穩健復甦的基調一致;2月新屋銷售則在前月攀至高點後下滑,但仍創2008年8月以來最強勁的連續兩月銷售成績。

史坦普公司彙編的凱斯-席勒指數26日公布,1月全美20大都會區房價較去年同期上漲8.1%,超越彭博資訊訪調經濟學家預期的7.9%。其中20大都會區的房價都出現同比增長,八個都會區的房價漲幅更上達二位數。

亞利桑納州鳳凰城的房價以23.2%漲幅拔得頭籌,加州舊金山與內華達州拉斯維加斯則以17.5%與15.3%緊追其後,瀕臨破產的底特律亦有13.8%漲幅,洛杉磯成長12.1%。紐約市的房價漲幅雖以0.6%墊底,卻是在連續28個月同比下滑後扭轉頹勢。

房價上升有助於驅使觀望的買家進場、吸引更多屋主將房子上市,也鼓勵營建業者快馬增建新屋。房貸利率維持低點與就業市場逐漸改善,都為房市穩健復甦創造前提,可望使美國經濟擺脫往年的春季魔咒,衝破阻力區間加速成長。

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史坦普公司指出,這項房價指數繼2012年3月跌至谷底,如今已回升至2003年水平。該公司指數委員會主席David Blitzer認為,「就業成長與利率偏低,使待售屋存量降至衰退結束以來最低水平。經濟數據將持續支撐房市復甦」。

商務部同日公布,經季節性調整後,2月新屋銷售下滑4.6%至41萬1000戶的年率,但仍比一年前同期高出12.3%。因1月的新屋銷售年率為2008年9月來最高,許多經濟學家已預期2月年率會下滑,這連續兩個月的綜合銷售表現,仍創2008年8月與9月以來最佳成績。

IHS全球透視公司經濟學家鈕柏特(Patrick Newport)即預期,「房市在今、明兩年都會強勁復甦,且會是推動經濟成長重返正軌的關鍵要素」。

2月的新屋銷售數據有部分受到供給拖累,因新屋存量雖增加1.3%至15萬2000戶,卻仍然接近歷史低點。最近公布的政府數據也顯示,新屋開工的速度遠不及銷售速度,未來幾個月內新屋銷售在各地的表現可能分布不均。凱斯-席勒指數是根據三個月平均值計算得出,這代表1月的數值也受到去年11月與12月的影響。

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加州房租 全美第二高

最新報告發現,加州的最低薪工人,必須每周工作130個小時,才可能負擔得起兩間臥室住宅的租金。加州租金難以負擔,在全國僅次於夏威夷州。

洛杉磯時報報導,全國低薪住房聯盟(National Low Income Housing Coalition)每年公布的「住不起」(Out of Reach)報告發現,加州工人須一年賺5萬3627元,也就是每小時25.78元,才付得起兩臥住房。

該聯盟表示,低薪工人若想租兩臥住房,在任何一州都無法只工作典型的一周40小時,而租金又在收入的30%以下。

華盛頓特區比加州更糟,那裡的工人每小時的薪水須達27.15元,才租得起兩臥住房。

全國低薪住房聯盟研究主任波頓(Megan Bolton)表示,勞工家庭被迫把大部分收入花在住房費用,很難為應付緊急狀況而存錢。

在加州,最低時薪八元的工人須每周工作129小時,兩臥住房的租金才會低於收入的30%。根據聯邦住房部的資料,加州兩臥住房的公平市場租金為每月1341元。

在洛杉磯縣,最低薪工人須每周工作137小時,在橙縣則要156小時。全國租金最貴的十個縣中,加州占了六個:聖馬刁 (San Mateo)、舊金山、馬林、聖塔克拉拉、聖塔克魯茲與南加州的橙縣。

在全國,房客租兩臥住房,需每小時賺18.79元,才能使租金低於收入的30%,這個時薪遠高於聯邦最低時薪7.25 元。

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現金買方增 美住宅銷售加速

最新數據顯示,上月全美成屋銷售速度超過2007年以來的同期水平,顯示在房產供應偏低的情況下,買家急於達成購房交易。

據今日美國報報導,最新統計顯示,上月全美住宅掛牌周期的中值為98天,相比2011年同期的123天。也就是說,全美2月掛牌銷售的房產,一半的上市時間還不到98天。

在很多地區,甚至不到98天,掛牌房產便已成交。例如在加州屋崙,從掛牌到簽約,平均僅14天。在沙加緬度,也只有21 天。

在銷售最迅速前十名地區中,有八個在加州,其餘兩個是丹佛和西雅圖,掛牌銷售的時間中值分別為28天和33天。

在所有掛牌時間短暫的市場,也都存在房產存量大幅縮減的狀況。美国房地产网PekingCapital.com 這些市場地區的可供銷售房產,相比去年同期平均減少了48%。在統計的所有146個都會地區,平均可供銷售房產減少了16%。

除去加州之外,還有18個城市的掛牌中間時間低於60天。其中包括鳳凰城、華盛頓、底特律、明尼亞波利斯市、亞特蘭大、達拉斯、奧蘭多和勞德岱堡地區。

據S&P/Case-Shiller房產指數顯示,鳳凰城的房價也出現快速回升,去年12月的平均房價相比前年同期上漲23%。

在鳳凰城、亞特蘭大和奧蘭多等地區,都是由於強勁的投資需求,帶動市場快速復甦。

據全國房地產業協會(NAR)最新統計,1月全美用全現金購房的成屋買家已占28%。現金買家大多是投資客,他們的介入使得首次購房者,也就是通常需要貸款買房的人,更難以購得中意的房產。

移民購屋激增 成房市主力

2013年3月7日公布的一項新研究指出,移民購屋者在過去十年提振了全國的房市,這股力量並至少將延續到2020年,繼續造成房屋需求的增加。不過移民的房屋擁有率仍然低於美國出生者,兩者的比率分別為52.4%和67%。

根據公布的研究,雖然加州和紐約州移民人口的成長,比兩州分別在1980和1990年代的高峰期下降,但在2000至2010年,移民屋主的成長為歷來最高,移民屋主占加州屋主增長中的82%,占紐約州屋主增長中的65%。在德州和佛羅里達,移民人口雖然沒有增加,但移民屋主人數在繼續攀升。這都說明準備定居就業的新移民確實是美國房市興旺的永續推動力。

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這項由南加州大學人口學家為抵押貸款銀行協會進行的研究說,在有大量移民的州,移民占屋主增長中的大部分,也協助彌補了美國出生者購屋的下降。

報告指出,自1990年代後的每個十年,移民屋主的人數都在增加,移民占美國人口的13%,在2000至2010年,移民占屋主淨增長中的39%,預測在2010至2020年,將占屋主淨增長中的36%。

抵押貸款銀行協會副主席佛拉坦東尼說,移民購屋者已比過去更加多元化,移民的房屋需求在全國和許多市場的重要性,超過一般人的想像。来源:世界新聞網

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