3月 282013
 

据近期21世纪经济报道等多家媒体报道, 中国商务部数据显示2012年前三季度,中国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资,累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元,同比增长28.9%,其中,房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

2013年农历新春过后,中国企业在美国投资商业地产的个案一下子多了起来,中国资金正不断进入美国的商业地产领域。从去年以来,万科、万达、碧桂园、中国铁建、中国建筑、万通等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或明确的投资计划,总投资规模已达上百亿美元。国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台,投资客投资海外可以规避国内投资风险,从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场;且大部分海外的土地和房产都拥有永久产权,且生活、教育环境相对国内具有一定的优势,对投资者和开发商都具有很大的吸引力。

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国内的不少上市企业都是组团过来到美国加州洛杉矶考察商业地产,考察回去后正值公司召开董事会或者股东会,可以讨论在纽约投资商业地产的提案。中国企业投资美国商业地产,目前要么是选择购买股份进行权益投资,要么是收购一些管理得不好的大楼:“价格从去年10月份以后开始上涨,以前从卖主要价到最后成交价的砍价幅度可以在20%-25%,现在最多在5%-10%。”

随着美国房地产市场进入经济复苏周期,美国房地产市场投资额占美国GDP总额已从几年前最低谷时期的不到1%,上涨到如今的1.1%左右,恢复到2000年左右的水平,距离2008年大萧条之前1.9%左右的高位还有不少距离。

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“虽然市场仍然没有到达‘正常’状态,但是进步仍然相当可观。” 美银美林高级美国经济学家Michelle Meyer表示, “房地产市场正在开始表现出可持续复苏的迹象:购房者期望值变得越来越积极,房屋建设者的信心也开始变强,信贷条件逐渐放宽。”

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在这一波复苏过程中,之前没有机会“抄底”海外房地产的中国资本,逐渐加入到投资队伍中。除了住宅市场的投资复苏值得瞩目之外,资金量更大的商业地产市场也得到国人的青睐。目前,办公楼和多商铺的大型购物中心的投资额分别占据美国GDP的约0.18%和0.09%。

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值得注意的是,和前几年国内“炒房团”进军美国“抄底”住宅市场不同的是,美国的商业地产市场并非产生暴利的行业,机构投资者进入该市场,毫无疑问应当有长线的投资考虑。投资美国市场最大的吸引力仍然是稳定。中国客户大多都同意这一点,美国房地产市场投资环境稳定,风险较小,政策变化也不大。如果风险可控,收益率相当不错。

中国人投资美国商业地产这一要求较高的领域,应该是一个大趋势,但目前应该不到市场总额的1%。更多的中国资金还在观望这一市场。尽管涌现的个案不少,但总体上看,美国房地产业的复苏仍然是由其本土投资者带动,显示经济复苏进入正常周期。事实上,根据Marcus & Millichap研究服务的统计,美国商业地产2012年由外资投资的不到5%,更多的来自于本土基金、机构投资者、房地产信托(REIT)等。

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