3月 262013
 

最近两年来,全球媒体频频报道中国富豪与亚洲及俄罗斯富豪争抢美国房地产,尤其是豪宅。据《华尔街日报》从加拿大边防局得到数据显示,从中国公民手中截获的巨额现金入境占其截获总量的59%,而这些现金绝大部分是中国公民用来投资美国和加拿大楼市的。

据加拿大媒体报道称,有些中国富豪投资客甚至仅看图片,就签支票订购了美国的35套公寓。而且这种情形还在继续。而媒体统计数据显示,仅2010年,中国赴海外买房资金就达到50亿美元。据英国《金融时报》报道,美国全国房地产经纪人协会提供的数据,从2011年2月到2012年3月,一年时间中国买家购买美国房产的交易额就升至92亿美元。

然而中国买家并非购买美国房产的最大买家,数据显示中国依然落后于购买美国房产的加拿大群体。媒体去年报道了加拿大一对夫妇欲在美国佛罗里达购房,但他们发现,当地房产已被亚洲投资客买光。

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美国豪宅是中国富豪的最爱,2012年6月,一对中国夫妇就买下了3450万美元美国加州一座凡尔赛风格的豪宅;去年上半年,被誉为“纽约新地标”的曼哈顿大楼One 57有数套公寓被中国买家买下,每套售价是5000万美元左右。

中国富豪投资客不仅抢购美国房产,也纷纷抢滩全球楼市。在法国塞纳河畔一处价值3500万欧元的高价豪宅,买家也是中国人。英国房价被海外购房者不断推高,当地人被挤出楼市,极端现象是伦敦年轻人要在50岁时才能负担起市内一套房产。

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最为经典和有趣的是,美国房地产经纪人认定在美国投资房产,跟随巴风特不如跟随中国人走。美国房地产经纪人所做过的统计显示,中国人在美国投资房地产的几个大的区域,投资回报率都比较高而且房产升值都比较其它区域更快。

这里提供一组资金流出中国的相关统计数据,可以佐证中国富豪的购买力有多么强大。据《联合早报》去年12月19日报道称,全球金融诚信组织发布报告,2010年从中国流向海外的资金4204亿美元,2011年这一数字升至6020亿美元,而2000年至2011年累计总额高达3.79万亿美元。这比目前中国外汇储备3.31万亿美元还要多。不可否认,流出中国的资金里有大量的腐败和灰色资金。

中国富豪走出去的有着经济和战略双重意义。从投资的角度看,站在全球和站在中国角度进行资产配置,结果完全不同。从战略角度看,对中国的富豪包括民营企业家来说,全球战略眼光已不可或缺了。他们应该绘制或得到中国和全球“财富地图”了,就如同谷歌地图。笔者去年年初,就提出了“到华尔街后方或后院去抄底”(这是另一种“占领华尔街”运动)的观点。但实际上,中国富豪们早已进入到美国的“心脏边缘”了。

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  从另一面看,中国富豪拥有的庞大资金在国内,并没有更好的投资去向。从国内房地产市场看,房价已进入崩溃的前夜了。尽管国内房市多方仍蠢蠢欲动但败局已注定。而其它投资渠道和行业也被国企垄断。因此中国富豪海外投资房地产也有被迫和无奈的因素。

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据全美地产经纪商协会数据显示,亚洲买家的投资触角已伸向美国各地,既有纽约数百万的商厦,也有加州的乡间别墅。统计显示,美国房地产市场中价格在15万美元(约合人民币93万元)以下的房产越来越少,法拍屋存量也在下降。

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让经济数据说话,更要让经济逻辑表达常识和规律

美国经济与房市的最新消息与数据。今年1月18日,美国即将离任的财长盖特纳宣称,美国经济已接近全面复苏。最新数据显示,上周初失业金人数减少3.7万人,至五年来新高;标普指数创出五年新高;12月消费物价持平、制造业产出上升0.8%;房屋开工飙升12.1%至四年高位、建筑许可上升0.3%、楼市持续复苏;华尔街金融业四季度业绩报喜等。

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笔者对美国2008年金融危机及之后的总体评价是,其一,“百年不遇”的金融危机,使美国金融业遭受严重打击,但传统商业银行“死而复生”,最典型的是中国人最熟悉的花旗银行,一度股价跌至1美元以下(三天时间),但现在却“完好如初”,其四季度净收益并不理想也有12亿美元。其二,实体经济并未受到很大影响,其经济结构也未发生根本性变化。相反,去年制造业回流使得美国制造业表现更强。其三,新经济、能源中页岩气革命、科技创新都有优异表现。其中,3D打印机或将引领全球第三次工业革命的势头。其四,美国金融业经过四年多时间清理烂账逐步爬出泥潭并恢复元气,贷款有加速迹象。其五,美国市场经济再次显示器自我纠错和自我恢复的体制与机制功能。

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可以看一下美国财长盖特纳的最新描述美国经济:“看起来令人鼓舞地有活力。我们已经有很多多样化优势,不管是能源还是高科技,还是制造业,相比其他主要经济体都更有强度,人们也应该对此表示高兴和乐观。”

美国经济并非没有危机,但笔者认为危机并不会来自联邦的财政悬崖,而极有可能是美国地方财政危机。美国经济复苏也不会一帆风顺,但开始向好的概率更大。

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  美国房价为何应该上涨了?其经济常识和逻辑是,第一,2006年年中开始的房价泡沫破灭,其调整幅度足够。美国房价此轮平均跌幅达到了33%上下,其财富损失达到7-8万亿美元,约合人民币为44-50万亿元,接近中国一年的GDP。第二,调整周期暗合美国房市周期“7年之痒(规律)”。以2006年年中房价最高点计算至2013年,刚好7年。而之前上涨周期也恰好7年,也即从2000年起至2006年止。

在西方宗教的圣经里,“7(Seven)是一个神秘的数字。目前各国使用的一周7天制度,就与圣经里上帝创造世界和人类有关。美国房市周期7年之说并非杜撰也并非巧合,是有历史资料可查和历史规律的。关于房市周期问题,这里借用经济学家熊彼特对经济周期的描述:“经济周期并非像扁桃体那样,可与人的生命肌体分离开来,单独处理。相反,它恰像人之心脏脉搏跳动,不仅不能与生命整体分开,它本身就是整个生命机体的本质与核心。”房市周期同样不会例外。

美国房价应该上涨了,还包括美联储的四轮QE政策,目前美国接近零利率、其30年按揭贷款仅3.4%以下,这是历史最低水平。其中,QE3是直接购买的美国房产按揭证券MBS。QE3几乎是专门针对美国房价的一次“精准”推动。但QE3看上去更像是伯南克“猴急”了。

而美国经济复苏确定和加速,对美国楼市上涨更是提振信心。事实上,美国经济复苏有赖于美国房市上涨推动,而前者又会提振后者信心。房市复苏对美国就业有更明显的提振作用。两者“相得益彰”,这在任何经济体都如此。摩根大通今年经济分析报告明确指出:我们预计,今年实际住宅投资将同比增长22%(这比中国房地产目前投资增长率还高),创自1980年代以来最高水平。

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瑞士信贷分析师陶冬去年说:“中国房地产黄金时代已然结束,美国房地产已经是大底了,美国房地产是我们这辈子能遇到的一次投资机会。” 详见:美国房地产是一代人一辈子的机会

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笔者认同陶冬的观点,但有更大的补充:其一,去年初笔者就提出美国房市和美元均显现历史大底。也就是说,投资美国房产如果成功还将获得另一个收益:美元汇率上升。其二,7年之后还可回头再抄底中国房市。

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2013年01月23日 来源:中国网

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