3月 212013
 

据近期国内媒体报道,2009年高考全国弃考人数达84万;而2010年弃考人数接近100万,其中因出国留学而选择弃考者的比例达21.1%。2005至2006学年,全中国仅有65名中学生持因私护照去美国读中学,到了2010至2011学年,中国有6725人到美国去读中学,五年增长了100倍。

留学低龄化似乎已经是势不可挡的趋势,在这样的潮流之下,一些想法超前的家长开始着手在海外置业。有的是准备到国外陪读,有的则是进行教育投资。

为保值而起的买房念头

“看到身边一些朋友纠结‘在北京哪个城区买学区房’的时候,我总是觉得不能理解。为什么眼睛只盯着北京呢?眼光放长远一点,会有更多选择。”文先生算得上是走在时代前列的典范。他在北京只有一套四环边的一居室,但他在美国却有一幢300平方米的独栋别墅。他把这叫做“教育理财”。“到美国买学区房,比在国内买划算。”

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2010年,北京的房价已经飙升到让许多人望洋兴叹的程度。为方便孩子上学,文先生把自己的一居室租出去,在学校附近又租了一套大一点的房子,他也在犹豫是否换一个两居。这时,因为工作关系,文先生出差到位于美国明尼苏达州的公司总部培训,没想到这次行程改变了他的置房计划。

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“公司的总部就在美国明尼苏达州,当时一个驻美的同事正准备在当地买房子,陪他转了几天房市之后,我忽然动了在美国买房的念头。”文先生说,最让他动心的是美国房价与国内房价的巨大反差。

“当时同事看的是一座独栋别墅,面积300平方米,两层楼带一个大车库,买房子还附送冰箱、洗衣机、烤箱、烘干机等很多家具和电器。房子私密性很好,背靠一个小山坡,有两亩地的大院子,出了前院不远就是一块湿地,房屋周围树木葱郁。这样的房子如果在北京肯定要几千万,但当时这座别墅的价格只有30万美元,不到200万人民币。这个价钱在北京也就买个三环边的大一居室吧。”想到国内不断攀升的莫测的房价,文先生开始认真考虑在美国置业。“2010年正是美国经济的低谷期,我觉得这时候在美国买房,肯定可以保值。”

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在对整个美国房屋市场进行了了解之后,文先生做出判断:东西海岸因为人口密集,房价已经被炒得很高,在美国中部购房性价比最好。因为公司总部在明尼苏达,所以文先生最终还是把购房目标锁定在明州。文先生选择这里的一个重要原因是:这里有很多好学校。

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  一年房租可抵半年学费

回到北京后,文先生开始在网上详细研究明尼苏达双城地区的房屋信息,跨国置业有许多琐碎的事情需要学习。好在美国的房屋买卖网站信息非常齐全,不仅有房子位置示意图、室内外的照片,还有房屋历史介绍,过去的买卖情况,以及价格变化曲线图,并且会详细标出房屋应交的税款。

从网上的信息看,不同的房屋,价格差别非常大。文先生说,作为跨国置业者,短期又没有移民或者过去居住的考虑,房子买了之后肯定要通过出租的方式来收回投资,所以最重要的一点是要挑个“麻烦少”的房子。因为美国人非常较真儿,如果因为租你的房子出了什么问题,有人起诉你,你就必须漂洋过海去打官司,这是谁都耗不起的。另外,如果你的房子年久失修,维修费将是很大的一笔开支,而且也很麻烦,往往维修工的人工费比配件费用要高出很多,与国内的费用相比更是不在一个量级。

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“在房屋交易网上,有一些价值仅5万美元的房屋,这种房子往往是由于房主失业没有继续偿还贷款的能力而被政府收回的。一般地段不好,或者房子老旧,需要自己购买之后再装修,装修后可以租给蓝领。如果花两万美金装修一下,租金每个月也能有1000至1300美元。因为美国蓝领租房,政府是给补贴的,所以房租有一部分是租客交,另一部分直接从政府领支票。但这样的租客常常会给房主找各种麻烦,所以我不考虑这样的房子。

为了让房子保值,我最终还是决定买学区房。在美国,家长同样会为孩子选择较好的学区,所以一所好的学区房总是环境良好、物有所值,并且能找到素质较高的租户。我的目标是在双城地区排名第二的学区‘明尼唐卡区’。”

文先生算了一笔账:明尼唐卡区的房屋月租金一般在1600至1700美元,用两个月的租金可以付清房子的年税;因为房子要交给中介代租,所以一个月的租金要付给中介;另外9个月的收入除去房屋维修的钱,大约有1.3万至1.5万美元。文先生的孩子计划在几年后才出国读书。“如果孩子到美国读私立中学,每年的学费大约是3万美元,一年的房租收入可以抵半年的学费,而且现有的房子本身也会保值。”

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一天内拍板买下学区房

在确定了购房区域后,文先生很快找到了目标。“最开始看中了一栋300平方米的别墅,白色的两层小楼,就像风景画里常见到的那样。房子后面是个湖,四周有草坪。从地图上看,房子在一条路的尽头,也不临街,很安静。这么好的房子,标价居然只有20万美元,不懂为什么。”文先生让当地的同事帮忙去实地看房。同事告诉他,那栋房子冬天暖气漏水,整个地板和地毯被水泡过,如果买,还得花大约5万美元重新装修。“其实就算花5万装修也是值的,这个房子正常市场价值至少40万美元,但因为我不在美国,不可能飞过去,一两个月盯着做装修,所以只好放弃。”

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不久,文先生又发现一套中意的房子。同样是独栋别墅,300平方米左右。房子刚建了20年,这在当地算是比较新的房子,内部设施完好。这是这栋房子第一次出售,房子的主人是一对老年夫妇,他们想把房子卖了搬去养老院。房子的环境不错,周边绿树成荫,附近还有个小湖。位置也很好,距离学校只需步行5分钟,距社区的商业中心约1.5公里。房子的标价是29.9万美元。

“历史清白,位置合适,是个好选择。”文先生飞往美国实地考察并洽谈具体买房事宜。“我找的是当地最好的一个房屋经纪人,据说他一年能卖出两百多套房子,几乎一天一套。我让他带我看了周边环境,最后我要求实际步测一下房子到学校和商业中心的距离。事实证明网上的信息都是真的。”考察结束后,已经接近晚上11时了,房屋经纪人礼貌地说:“我送您回家吧。”但是文先生却说:“不,咱们回你的办公室,我现在就把买房合约签了。”

事实证明这个决定是非常正确的,第二天,经纪人就打电话联系文先生,好几位当地人也想买这套房子,其中有一位买主甚至愿意付一万美元,希望文先生能转让。“我当然不会转让,但我很高兴接到电话,因为这说明这房子买得值。”

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有学区房未必能上公立校

文先生想在孩子升初三前把他送出国。“美国的高中是四年,如果在国内读完初二后送孩子出国,正好从美国的高一读起。但美国的公立高中一般是不接收国际学生的,即使你在学校附近买了学区房,也未必能直接进公立高中。”

文先生说,有两种方式有可能让孩子进自己房子所在学区的公立校读书:一是父母在美国工作,孩子未成年,家长作为监护人把孩子带在身边,这种情况的成功率掌握在签证官的手里,如果能够通过,孩子就有可能在当地享受免费的公立教育;另一种情况是家长在美国上学,而孩子太小,需要跟家长在一起。进入公立校的好处是显而易见的,每年3万美元的学费和寄宿费就不用交了,而且好的公立校教育质量有保障。文先生说,自己选择与海外市场有关的职业就是基于对孩子的长远规划,这样有很大几率能让孩子就读学区房附近的公立中学。

文先生说,如今身边像自己这样在国外置业的已经不在少数,很多父母都把海外购房与孩子的教育计划统筹考虑。“报个旅行团到国外看房”已经不是新鲜事。一些已经把孩子送出国读书的家长,还会借助美国学生的春假,一边看望孩子,一边看房。

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文先生总结,出国买房需要具备几个条件:一是确实有闲置资金;二是语言能力较好,对目的国有较深的了解,能与当地人沟通;三是最好在当地有可靠的中介与物业公司,可以帮忙照管房子;四是购房要与孩子的教育规划相联系,做好全盘计划才好选定目标。

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来源:北京晚报 2013.3.19

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