3月 202013
 

最近,多家国内媒体大肆报道,2013年3月1日,底特律宣布进入财政紧急状态,许多投机者开始抄底房产市场。据美国媒体报道,底特律的房产市场现正火热,一些房价低得让人叹为观止,甚至出现了有房产仅售1美元(1美元约合6.2元人民币,下同)的情况,还有十多处房产的售价低于100美元。

真便宜有人两年买了363套

40岁的茉莉·麦克莫瑞斯是底特律房产投资公司总裁,日前花费2300美元买下了底特律闹市区一套200多平方米的房子,这套房子在5年前售价约45万美元,由于屋主拖欠贷款,房子被银行收回拍卖。

美国房地产, 加州房地产, 底特律房地产, 洛杉矶房地产

麦克莫瑞斯在接受央视采访时说,这已是近两年之内自己买下的第363处房产,这些房产有新有旧,好坏不一,但有一个共同的特点,就是便宜,自己进行的最大一笔交易是用1.2万美元买下了原价170万美元的房产,有些小点的房产则只需花费500美元就可以买下,这笔钱甚至都买不到名品店的一双高档皮鞋。“很多人会花1100美元买双皮鞋,但我想,为什么要拿1100美元买双鞋,而不用1000美元买两套房子,这样,我口袋里还能剩下100美元。”麦克莫瑞斯说。

反应快,国内网站组“抢房团”

“底特律破产:1双鞋买2套房。”这一消息引发网络热议,昨晚至截稿,微博上关于此话题的讨论已超120万条。有网友称,在北京买一平米住宅的钱,能够在底特律闹市区买两层楼。大部分网友表示“去底特律抄底的时机到了”。而某房产门户网站也打出了这样的广告,并称将组织专门的“抢房团”到底特律去看房。

网站称,“抢房者”的护照、签证都需自己办理,目前最终的行程、费用、要看哪些房,还没定下来,有需要的话可以留下联系方式和邮箱,行程一旦确定就第一时间通知。

一位工作人员透露,该网站4月15日就将组织一批购房者到美国东海岸三大城市——纽约、波士顿和华盛顿去看房,行程10天,人均费用是2.5万元人民币。去底特律的大致费用可以参考这个行程。

■资料

底特律曾是美国第五大城市,美国汽车工业中心,拥有180万人口,有“美国的巴黎”之称。但如今,这座城市仅剩70万人,不仅濒临破产,还拥有高犯罪率与失业率,被《福布斯》杂志评为2012年美国最悲惨城市。底特律的低房价始于金融危机。作为美国三大汽车公司通用、克莱斯勒和福特的总部所在地,2008年爆发的金融危机让“汽车城”底特律遭遇重创,当地许多人失去工作,还不起住房贷款,成千上万的房屋被银行收回拍卖,房价曾在2007年达到顶峰的底特律房产市场崩溃,价格一落千丈。

■现状

并非所有房都是“白菜价”

有业内人士透露,目前底特律贱卖的房产,都是由于经济不景气、失业率上升、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行,而银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产,于是给钱就卖,社区居住品质很难保障。

此外,也并不是所有的房子都那么便宜。一名在底特律生活的华人称,“可能没在底特律待过的人对底特律不太了解。13公里以内的市区全是贫穷的区域,安全差环境乱……而13公里以外的许多卫星城环境非常好,房价不比美国平均房价低。”

■内幕

治安很差,税费不少

阿尔伯特·汉克姆是底特律当地一名房地产经纪人,他在接受美国《赫芬顿邮报》采访时称,外国投资者对底特律房产市场尤其感兴趣,“比如中国和其他亚洲国家的投资客。”他说,每天都能接到外国投资客的咨询电话,“有时早上3点就有这样的电话打来。”

汉克姆称,虽然外国投资客对底特律的房产市场颇感兴趣,不过对于在底特律购买房产的复杂性几乎一无所知,“他们不明白,如果房子是空的,就会有小偷闯进来,把管子啊、水箱啊都偷走。”

底特律的高犯罪率一直备受关注。据报道,美国政界刊物《国会季刊》下属的“国会季刊新闻”1月23日公布了美国最危险城市排名,底特律、圣路易斯和奥克兰排在了“犯罪之都”前三位。

美国乔治敦大学一位法学博士表示,计算房产税的房屋价值是由政府估的,政府估价都比较高。花500美元买房子,政府可能估价30万美元,每年买房人还要支付6000美元的房产税。此外,有一些房子还需要好好整修,这都是不小的费用。

美国房地产, 加州房地产, 洛杉矶房地产, 中介, 经纪人

www.PekingCapital.com – www.PekingCapital.com – www.PekingCapital.com

■警示

房价没有只涨不跌的神话

从时空距离来说,另一半球的底特律非常遥远,而其暴露的问题,却如同它带来的商机,离我们并不遥远——来自底特律的相关警示,确实需要我们引起足够的重视。

房价没有只涨不跌的神话。5年前卖45万美元的房子,现在仅花2300美元就能买下来;买一双高档皮鞋的钱,买两套房还有剩余!这样的数字对比,生动呈现了底特律楼市泡沫破灭后的惨状。事实上,身价暴跌的底特律也曾有过辉煌时光——它一度是美国第5大城市、汽车工业中心。一场金融危机,却让其房价遭遇“跳水式下降”。底特律的房价曲线告诉我们,价格有涨就有跌,这是必然的市场规律,房市自然也不能例外。

另外,城市并不天然具有吸引力。尤其是大城市如影随形的“城市病”。以底特律为例,它曾被称作“美国的巴黎”,诞生了美国第一个交通指示灯、第一条高速公路、第一大百货商店、第一个大剧院……但是,正如专家所指出的,底特律最终成了“大厦集群”的受害者——它采用的以大企业为龙头,通过大规模修建办公楼、体育场馆、交通设施来刺激增长的战略,违反了城市多元化的本性,形成了单一的产业结构、畸形的人口结构,最终降低了城市吸引力,导致大量人口外迁。来源:新民网 2013-03-20

网上有位朋友的评论文章,我觉得非常有见地,拿来和大家分享:

中国人爱投资、爱房产是好事,但要抛掉一些国内的理念和经验,更不要被所谓权威所忽悠。需要自己去认真考察,客观分析。美国地广人稀,城市的概念和国人的认识完全不同,繁荣就是繁荣,荒芜就是荒芜。要坚持李嘉诚先生的真言:“地段、地段、地段”,而不是“价格、价格、价格”。

要避免国内一些所谓“成功经验”。比如,中国过去20年经济高速增长,国人比较有效的经验,就是在未来有发展潜力的地方买房子,很快这个地方就旺了,然后顺利出手。在美国基本不要这样想,新城镇的扩张远没有中国迅猛,等发展有可能你要等一辈子了。

www.PekingCapital.com

最近看到国内央视一段关于底特律房产投资的视频说,底特律濒临破产,投资者抄底房市,一套房500美元,一双鞋的价格能抵两套房。恰巧不久前,应朋友邀请刚刚考察了美国汽车业的中心底特律,接待的朋友知道我们是“专业人士”,重点介绍了当地汽车产业和房地产业。

底特律是美国汽车业发展变化的缩影。城市规划、人口结构、经济活力完全围绕着汽车业展开。当今,美国汽车业经营情况健康,富有活力。通用(GM )及福特(FO R D )等大厂去年产销量和盈利基本上都创了历史新高和次高。应该把底特律看成是美国汽车业转型成功的样板,而不应理解为美国汽车业衰败的典型,尤其是当你参观过设在底特律的“福特汽车博物馆”后,一定会对美国的汽车文化留下深刻的印象。

底特律房地产, 底特律房价, 底特律房屋中介

美国汽车业经历2008年金融危机的冲击后,已经实现了全面转型,现在处在新增长轨道的初期。大的组装厂迁到成本更低的地区和国家,留在底特律的工厂也在管理和技术上进行了深刻的变革。笔者有一个朋友,在全美最大的汽车零部件生产商德尔菲(D LPH )担任财务主管,据他介绍,福特、通用等汽车厂的零配件借助网络技术,已经做到零库存或者负库存,可以大量削减工人数目。低端制造业工人数目减少,是底特律人口减少的一个原因。在新的产业组织模式下,底特律已经不会再有机会恢复到之前人员喧嚣的状态。

目前底特律汽车业相关人口主要以管理、技术、研发人员为主,这些人分别住在几个区域。一是距城市中心40分钟左右车程的几个镇上。这些地方环境优美,富裕繁华,治安很好,绝非想象的一片萧条。二是底特律河对岸的加拿大温莎市。温莎和通用汽车总部大楼一河之隔,大量高级技工及技术开发人员居住在此。据说这里某个高中考取美国TO P10大学的比例非常高,人口素质可见一斑。另外,美加之间通关便利,自驾、公交以及企业班车往来穿梭。而更高级的管理人员会住在周边的其他城市或更远的县郡。以上这些地方房价稳定,人民安居乐业。

底特律, 汽车, 房价, 房屋中介, 经纪人

相反,底特律市区已经废墟化,完全丧失发展的预期。很多区域建筑破败,主要以黑人、低收入、不具备迁徙能力的人口为主,治安混乱。这样的地方房产完全没有投资价值,即便能花几千元买栋房子,但装修后又能租给什么层次的人居住呢?

另外,美国一些州有规定,对于低收入家庭唯一租住的住宅,如果无力支付房租,业主是不能将他们赶走的。而且,在美国出租房屋不像中国这么简单,它是保护租客权利的。比如,所有一切维护都必须由业主负责。例如,有位朋友投资了房产并出租,但是夏天每两周要去给房客剪草坪,当然他是白人又住在当地,很乐意也很享受这个过程,但如果你远在万里之外该如何解决?夏天剪草坪、冬天铲雪都是一个费力且花钱的事情,包出去的话,每次30块左右的剪草费用该怎么算?如果碰到一个没素质的租客,一个电话,你就得不远千里过来修马桶。如果再算上房屋维修基金、人工费、房产税等,抄底概念就不知从何讲起了。

近两年来,国人到北美买房风起云涌,这中间我们抛掉贪官外逃、富人转移资产这些敏感词汇,客观谈谈对北美买房的看法。

首先,作为有一定经济实力的国人,能够在自己的资产组合中增加一块海外的资产,本是无可厚非。站在未来美国经济复苏以及美元预期走强的大势看,投资到北美远比投资到香港或问题缠身的欧洲要好。在投资组合里,投资美国房地产应该说是相对的优选。

其次,到北美买房要客观正确了解美国的房地产市场。美国国土面积和中国相当,但是人口只有4亿不到,而且大多数面积适合人类居住,了解到这一点,你就整体心里有数了。不要有“抢房”、“炒房”的念头,这里很难出现国内为买房万头攒动的盛况,请把买房的心态放平和。

另外,要避免国内一些所谓“成功经验”。中国过去20年经济高速增长,国人比较有效的经验,就是在未来有发展潜力的地方买房子,很快这个地方就旺了,然后顺利出手。在美国基本不要这样想,新城镇的扩张远没有中国迅猛,等发展有可能你要等一辈子了。所以还是要在发展较好的成熟区域考虑,搭一班顺风车。还是前文所提的李嘉诚的观点:位置、位置、位置。

然后,结合自己的客观目的,买房要有非常清楚的目的,是分散资产风险?就不要考虑太多短期的收益;为投资?预期则不要太高,美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大,怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返;为居住?则重点考虑生活的便利性,华人聚集区域;为移民?则考虑社区的完整配套,工作机会;为孩子上学?大多数中国人都会把这个因素列为首位,但是告诉你,美国也有中国所谓的学区房概念,好的学区房一般都大幅贵过周围,房产税也高。在纽约州的某镇,笔者曾去一个朋友的百万宅子做客,100万美元的房子,年缴税1.9万,大部分是schooltax,房主是个单身女性,没孩子,说:什么时候我得带着我的狗去学校遛遛,看看我交的税都干嘛了。这是真正的劫富济贫。这个小镇的公立中学据说在全美排名前50.

最后,美国所谓房地产火爆的地区,多少都和华人新移民有些关系。所以结论性的关键词“经济繁荣、华人聚集区域、学区、老房子”。

如果您想对美国加州洛杉矶和橙县房地产了解更多,请与我们联系:
美国房地产

请关注我们的微信公众账号: “美国房地产“。请搜索微信账号“BuyUSA”或扫描二维码:

美国房地产, 加州房地产, 尔湾, 洛杉矶房地产, 中介, 经纪人

注:本文为网络公开数据及资料汇总,僅做常識性介紹,絕非投资、稅務、和法律建議,須咨詢您自己的專業投资、稅務、和法律人士獲得最符合您的解決方案。

并非任何税务、法律、投资劝诱或建议!请咨询您自己的CPA会计师、律师、投资顾问等注册专业人士,获取最适合您自身情况的解决方案。本文仅供参考!除非特别注明, 均为原创文章, 转载请注明: 转载自美国房地产网, 本文链接标题: 美国底特律房地产真的值得投资吗?, 本文链接地址: http://pekingcapital.com/archives/2163

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)


*