3月 192013
 

美国买房子,通常指的是郊区别墅,而不是公寓,公寓不是美国房地产的一个主流。一般美国独栋别墅至少三卧起,联体别墅两卧起。

在美国所说的房子一般是指独栋别墅,是建造一块土地上的一到两层建筑。有一个以上的卧室,卫生间和厨房,绝大部分有车库,有的有地下室。房间都是装修好的,而且所有的设备都完好,搬进家具就可以居住。

美国也有我们中国的“板楼”和“连排别墅”,但量不大,小于总房量的二十分之一,而且主要是出租给学生和老年人。上市卖的少,远非美国房产的主流。一般很少问津。

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中国买房指的是公寓,与美国正相反。

中国房价有毛坯房和装修房的差别。毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子,厨房厕所什么都没有,必须买房者自己一点点装修。而在美国是没有所谓毛坯房。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓(贫民窟或高犯罪率地区除外),按照中国标准,都属于精装修。除了装修之外,在美国房价中,同时包含了以下项目:

1、所有室内装潢已经完备,如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别,无需卖主再自己费心。
2、厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。
3、盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。
4、家用洗衣机、烘干机包含在内。
5、室内的中央空调全部完备,包括冷热空调、热水炉子等。
6、防火、防煤气预警装置等等。
7、如果有车库,那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。

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在中国买卖房子时候,如果是新房,这些都要购房者额外自己掏钱去装修和购买。如果是二手房交易,往往这些家具等要另外算钱。按照一般标准,在中国每平米的装修价格在2000元,而这还是比较普通的装修。一般来说,装修电气用品等费用是中国单位房价的10%左右。

相比较,美国的房子价格包含了以上诸如装修和用品全部计入总房价之中,而不是另外单算,房子是真正的可以拎包入住,还省去了金额较大的装修和常用家用设备等。

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因此要比较两国房价,应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用,或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说,在比较中美房价时,除了面积上30%的差异,我们需要计入至少10%的装修和设备成本。不然,这种比较的基数差异过大,从统计学角度来说,前提差异过大,可比性也就很低。

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美国房产面积计算不同于中国

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  在美国,绝大部分居民的住宅是2-3层的楼房,附带车库,甚至游泳池,社区有高尔夫场地也不稀奇,相当于中国的高级别墅。美国房产商所经营的都是现房,三室两卫以上房型占90%以上,而且都是装修房。此外,由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国资料都以每单元住宅来统计房价,而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异,因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平方米左右,目前平均面积约 220平方米,折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。在美国,住宅往往单独成幢,没有公用面积的干扰,而且住宅内有些区域也不算入建筑面积,比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子,都不在销售总价之内。

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美国买房子,通常指的是郊区别墅,而不是公寓,公寓不是美国房地产的一个主流。一般美国独栋别墅至少三卧起,联体别墅两卧起。卧室越多,自然价格也就越大。同一个区域内,房子价格往往和卧室数量成正比,价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算。只要粗看一下几个卧室大概价位心理有数了。此外,别墅外的花园土地面积越多,总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有,因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。

而中国房子面积计算是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词—得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低,上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候,我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中,国内新闻报道中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面积。 (转载)

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