7月 312012
 

当前房地产投资信托基金(或称房地产投资信托,英文是Real Estate Investment Trusts 或缩写为REITs)在我国已成为房地产金融的热点。目前,国内在房地产金融包括房地产企业融资方面的实践和研究进展相对缓慢,许多专业人士对房地产投资信托基金、私募房地产基金、房地产夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念模糊不清。随着我国房地产业和金融业的发展,相关工作的开展和知识的普及都显得较为迫切。

国外的房地产信托基金的组织形式大致分为公司型和契约型两种,契约型又分为开放式和封闭式两种。公司型的房地产信托基金相当于专业的房地产开发公司,契约型的房地产信托基金以信托为工具。从国外情况来看,自1960年以来,包括美国和澳大利亚等很多发达国家,房地产投资信托基金市场得到较大的发展,对房地产市场发展起到了积极作用。近十年来,房地产投资信托基金产品已进入了日本、韩国、新加坡、马来西亚、我国香港和台湾地区。美国REITs大部分以公司型模式进行运作,是由专业的房地产公司通过上市演变而来。我国台湾地区以契约型进行运作,由专业的信托机构管理不动产信托基金。

房地产信托基金Reits

从国内目前情况看,房地产开发公司发展成为房地产信托基金需要申请上市并且其资质并不符合投资信托基金的要求,障碍较大,依托已有的信托模式和信托公司已经操作的房地产信托实践来运作房地产信托基金更具有现实合理性。我国房地产投资信托基金试点工作正在准备阶段,预计在银行市场间流通的债权型房地产投资信托基金试点将在2010年展开,而类似在海外交易所上市的股权型房地产投资信托基金的全面推广还要再过一段时间。

那么,房地产投资信托基金与我国现有的房地产信托和房地产公司股票有什么区别呢?

房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的概念

在海外,房地产投资信托基金一般是一家公司,拥有并营运带来收益的房地产,例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房,以租赁方式把这些物业出租给租户,股东以这些租金为回报。房地产投资信托基金的收益主要是租金收入和资产增值,因此投资者应该寻找能提供较高租金收入和有资产增长潜力的房地产投资信托基金。

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房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。事实上,我国房地产信托业务主要是房地产企业信托贷款(融资);房地产信托贷款是信托机构运用信托基金或所吸收的信托资金,以贷款形式对房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。

房地产信托基金

股票是一种有价证券,是股份有限公司在筹集资本时,向出资人公开发行的、用以证明出资人的股本身份和权利,并根据股票持有人所持有的股份数,享有权益和承担义务的可转证的书面凭证;房地产公司股票即上市房地产公司的一种有价证券。

1.两种操作模式

现行国际通行的房地产信托基金的操作模式主要有两种,一种是内部管理,一种是委托外部管理。在美国REITs发展初期,法令要求REITs必须通过第三组织管理其资产,直至1986年税法改革,允许REITs直接经营其资产,现在,美国的大部分REITs都是以内部管理为主要操作模式。而日本则以委托外部管理为主要操作模式,由信托公司委托专业的房地产管理机构(如Japan Real Estate Asset Management Ltd.)进行管理。我国台湾地区规定可以内部管理,也可以委任不动产管理机构进行管理。香港则明确规定了受托人与管理公司的职责,明确规定两者相互独立。

2.两种操作模式的利弊

内部管理模式与委托外部管理模式各有利弊,各国均有采用。

内部管理比较有效率,能提升房地产信托基金的绩效,但对信托公司的专业性要求较高, 如果信托公司本身不具备管理能力,采用内部管理反而适得其反。委托外部管理,能够提升专业化水平,在信托公司不具备管理能力的情况下,外部管理可以提供更为规范的房地产管理服务,提升房地产信托基金的效益。但委托外部管理增加了交易成本,法律关系也较内部管理复杂。

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