12月 202011
 

商业地产市场调查分析常用概念

1.区位

该词来源于德语”STANDORT”,英文于1886年译为”LOCATION”,即位置、场所之意,我国译成区位,日本译成”立地”,有些意译成位置或布局。某事物的区位包括两层含义:一层指事物的位置,另一层指事物与其他事物的空间联系。商业地产中使用区位概念一般指后者,也就是在城市空间环境中的位置。当我们分析经济位置时,用经济区位概念;当分析商业位置时,用商业区位概念。区位分析是区域经济学、城市地理学、商业布局学中最重要的概念,形成了系统的区位理论,例如,杜能的农业区位环理论、韦伯的工业区位论、廖士的市场区理论以及克里斯特勒的中心地理论。区位调查分析目的是了解物业所处的环境特征。

2、商圈

指以店铺坐落点为圆心,向外延伸某一距离,一次距离为半径形成圆形之消费圈。商圈大小视基本业态业种之不同而有所区分。以零售业而言,一般以方圆500米为主商圈,方圆1000米为次要商圈,不过经营业态不同,店铺规模不同,主次商圈范围的判断亦不同。”商圈”现有两种用法,一是零售业用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一指商业聚集的区域、地段,如北京国贸商圈、金融界商圈、西单商圈。商圈调查重点是人口经济特征(数量、职业、年龄结构)调查、消费习性和生活习惯调查、流动人口调查、商圈内基础设施和竞争店调查以及商圈发展前景预测等。

3.板块和商业网点

板块取自于地理学的”大陆板块”概念,后被广泛地应用于证券行业,如农业板块、数字电视板块,房地产开发与营销行业用它指同质性的房地产开发区域内的项目集合,如上海的”世贸板块”是指与世界贸易博览会相关的房地产项目集合,各项目动态变化遵循类似的规律,一荣俱荣,一损俱损。一般地,板块以地标性建筑、基础设施命名,如北京的”国展板块”是指与国际展览中心密切的开发项目集合,”奥运板块”是指在国家奥林匹和体育中心周围的开发项目集合。广州的”华南板块”是指沿华南大道发展的项目集合。

商业网点是指区域(国家、地区、城市)内零售、批发、餐饮、生活服务、娱乐、物流、配送、仓储等企业的经营场所、设施的总和。因其点多面广,布局形成网状,故称商业网点。商业网点调查应包括网点的总量、业态、业种、结构、布局、建设与管理,店铺选址以及政府对商业网点的宏观调控等内容。

4.商业中心区和商务中心区

商业中心区是商业活动聚集之地,区域内商业活动的频度、强度和经营规模明显高于其他区域。根据商业活动的规模、市场覆盖和影响力,一般分为市级、区级、社区、邻里四级。商业中心以百货大楼、商铺、超市、专卖店等物业形态为主。

商务中心区是指商务活动密集或者商务活动占主导地位的区域。例如,北京的CBD区域的国贸,写字楼,宾馆林立,商业零售业、饭店等都是为商务活动提供服务的下游产业。从产业链角度,商务基于商业,随着商业的发展,商务活动增多,到高级发展阶段,商务和商业活动发生了空间分工,形成商业中心区和商务中心区的并立景观。

5.物业地段和街区

地段一词来源于关于”地段”的黄金定律–地段、地段、还是地段。与区位相比,地段一般指物业在街道中的位置,尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系,关注的空间范围比区位要小,是从微观角度描述物业位置。分析地段的物业类型组合、功能组合、产业链组合、经营业态和业种组合,为物业的发展方向和招商定位打基础。

街区是城市社会学、城市交通学、商业经营规划中非常重要的概念。一个街区往往被视为邻里单位加以考察。简单地说,街区就是以街道划分形成的区域,在商业地产研究中则指以街道为中心的区域,呈线性格局,两侧商铺、超市、百货店林立,商品琳琅满目。由于街区的发展性和不断扩张性,街区是立体的、动态的。物业的发展性质取决于街区特征。

6.地标和节点

地标即”地理标志”,在地产界人们常常说”地标性建筑,地标性物业”,说明物业的重要性和显著性,城市居民普遍认同该物业,知道其位置,是人们聚会、见面的目的地,是商业经营活动的集中地、高发区。能成为地标性建筑的物业要们是历史文化建筑,要么就是商业建筑,居民小区、居住建筑难以成为地标性建筑。在商业地产调查中,主要分析项目与地标性建筑的关系,它是物业定位的参照系或者”标杆”。

节点系规划学用语,指交通、视野、景观、不同质区域的会合之处,道路交叉口,交通中转站、建筑形态的变换点、商业区和居住区的交叉点等都是节点。商业步行街常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。由于节点人流量大,受关注度高,商品和服务被注意的概率高,购买的几率大,故而商品物业的租金和价值明显高于周边物业。因此节点分析是商业地产调查研究的关键环节。节点往往是商业功能汇集之地,是商业区的核心。

7.零售业态与业种

国家商务部在《零售业态分类》中规定:”零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态”。特征是”如何卖”,具体来说就是零售业经营者,在店铺这一零售经营的具体场所采取的各种经营战略的总和。经营者以特定目标市场为对象,针对店铺选址、备货、店铺规模、价格策略、销售方法、附加服务、店铺设施等进行决策,并通过这些向消费者传递信息,促进其购买所做出的决策总和。这些决策的结果形成了零售业态。业种是指以商品的种类来区分的,如百货公司有服饰、用品、食品等,服饰又有男装、女装、童装等,特征是”卖什么”。例如”专卖店”式业态,意思是专卖某一品牌商品或者某一类商品,可以卖鞋、卖书、卖手机、卖电脑,每一个经营种类就称为业种。商业地产调查时重点关注业种,不同业种的”交集”构成街区商业特征,为物业的市场定位和招商策划提供第一手资料。

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8.毛租金和净租金

毛租金是包含物业管理费、采暖费、房产租赁税等在内的租金,净租金就是扣除各项成本税费后的房主净收入。如果租金按套内面积计算,还有根据分摊系数进行调整,计算计算面积租金水平,作为房屋定价和投资收益测算的依据。租金是衡量物业投资价值的风向标。

商品房销售过程中常用概念

1、商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。这就是说商品房要现售,必须已竣工验收合格,取得竣工验收合格证明,这是国家对商品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准,例如:上海目前规定商品房现售,房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证(大产证),没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。

2、商品房预售

是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

3、商品房预售许可证

是指商品房符合预售条件后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。

4、返本销售

是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。

5、售后包租

是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

6、代理销售

是指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。

7、包销

一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。

8、大产证

即新建商品房初始登记后的房地产权证,是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后,交付给买受人之前,持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后,取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

商品房买卖合同常见存在争议的条款及注意事项

1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照; 交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。

2、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。

3、预售的商品房的基本情况,预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

5、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。

6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

8、房地产权的办理属于登记义务,办理不应收取费用(除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的)

9、物业管理条款,要明确物业费所收取的项目为哪些,交房时应提前缴纳几个月的物业费,

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11、其他条款或当事人约定的条款。

12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致

13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议,并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理,慎防开发商设置过重义务,日后无法履行

14、对于付款延期,付款延期的违约责任,可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。

15、商品房质量,与开发商协定房屋的质量标准,应主要包括:房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房屋交付使用时,其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。

对于商品房的质量,应当与开发商约定的内容包括:墙体平直的标准;防水的标准,即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准:即开发商承诺商品房内部无任何裂缝,保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准:即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线,承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

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