12月 172011
 

借款的金额主要是看你所需要的贷款额度,以及借款人的还款能力。美国民众很少有用现金一次付清房款的,绝大多数人是依赖贷款来实现自己拥有住宅梦的。美国人能否买得起房很大程度取决于是否可以获得银行的贷款,而银行是否贷款就要看借款人的收入情况了。一般来说,借款人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的28%,购屋者每个月用在住房上的支出(房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用)不超过月总收入的33%。最后购屋者全部债务(包括住房上的所有支出和家庭其他类债务,如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等)不能超过收入的38%。

借款人是否可以真正地履行如期还回贷款的责任是各家银行发放房屋贷款的最重要的指标之一。

因此银行会考察申请人:

(1)收入;
(2)资产;
(3)所抵押房屋估价;
(4)贷款人的信用报告等。房屋贷款按利率可分为固定利率,浮动利率和混合利率。

固定利率贷款: 如30年,15年固定利率;浮动利率贷款:例如3年,5年浮动利率。最流行的则为30年贷款。由于贷款时间长,月供的压力不大。在利率由高降低时,屋主随时可以重新申请住房贷款,每月的月供自然也会有明显下降。

在美国加州,房屋贷款一般是住房抵押贷款(俗称按揭贷款), 经由房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款申请,并要提供合法有效的文件如身份证、房屋买卖合同、收入证明等所规定必须提交的证明文件,出资贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者所提供的房屋买卖合同以及银行与购房者所签订的抵押贷款合同,办理房地产抵押手续和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入房地产卖房的帐户上。

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基本上美国申请房屋贷款有如下几步:

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  • 选择房屋贷款的类型,期限以及首付数目 如可调利率贷款,固定利率贷款,房屋贷款是固定期15年还是30年定息贷款等;
  • 选择你满意的房屋贷款经纪人或银行职员;
  • 填写贷款申请表格,提供个人收入,财务或纳税证明, 身份证明资料。一般在接到你的贷款申请表后三天左右,贷款经纪会给你提供贷款费用的诚信估计以及其他一些必要的贷款披露文件;
  • 贷款经纪人通过信用机构取得你的信用评分(FICO);
  • 抵押贷款公司对所涉及的房产进行评估以确定价值;
  • 锁定贷款利率:房屋贷款利率随着市场一直在变化,您可以选择什么时候锁定利率;
  • 贷款经纪人将你提供的申请资料交给银行或放款机构的审批人员进行审核。 若银行审批基本通过,还需要补交一些缺少的文件,请尽快提通过贷款经纪人提供给银行;
  • 银行贷款文件的签署及公证;
  • 银行放贷;
  • 结算贷款成交;

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