12月 132011
 

买主有权选择过户律师,保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁,经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(Title Search),查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史,各个州有自己的规定。如果查出问题,要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien),比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien),贷款(Mortgage Lien),装修费(Mechanic’s Lien)等。这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题,过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外,贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage),买主有权决定买或不买。

过户前一个星期,买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定(Lock),要马上锁定,以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿,把过户费准备好,并通知银行什么时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期,修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了,所有设备都正常运行,卖主应该留下的东西都在,还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西,过户时一定要与卖主交涉。

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在过户的前一天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己,过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票,如果实际过户费超过现金支票数额,再开一张私人支票补齐。

过户费包括五个部分,与贷款有关的费用,贷款银行预收款,中间账户预扣款,与产权有关的费用,以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%,这还不包括首付部分。

与贷款有关的费用(Items Payable in Connection with Loan):

  • 贷款银行预收款(Items Required by Lender to be Paid in Advance)
  • 预付一个月的贷款利息
  • 贷款保险的总数大约1.5%,
  • 一年房屋保险
  • 中间账户预扣款(Reserves Deposited with Lender)
  • 预扣两个月的房屋保险费
  • 预扣两个月贷款保险
  • 预扣两到七个月的房地产税,取决于过户月份
  • 与产权有关的费用(Title Charge)
  • 过户律师费(Settlement Fee)
  • 产权检查费(Title Search)
  • 银行产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)
  • 屋主产权保险(Owner’s Coverage)
  • 公证等其它费用
  • 政府登记税和过户税(Government Recording and Transfer Charges)
  • 登记费(Recording Fee)
  • 市/郡过户税/房产证印花税(City/County Tax/Stamps)
  • 州过户税(State Tax/Stamps)
  • 州登记税(State Recordation Tax)

过户律师还会建议买主购买地界勘察图(Survey)。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图,就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是,重做可保证地界图的精确性和真实性,否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图(House Location Drawing)是画有房子位置和地界的平面图,费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(Boundary Survey),费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。

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过户费清单还会有POC的字样,意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing),比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付,也可以在过户时付。

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过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。如果没有,绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时,主要的要做的就是签字付费等。过户律师先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍,如无异议,则卖主和买主签字。签完字后,买主把支票交给过户律师,过户律师把所有签了字的文件拿去复印,交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主,房子就是买主的了。

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