12月 122011
 

选定满意的房子后,经纪人会为你全面查询相关信息,比如这处物业的上市历史,市场分析(Comparative Market Analysis, CMA),市场统计数据(Market Statistics),和政府估税价(Tax Assessment)等。

物业上市历史:房子之前交易次数,每次售价是多少,在什么时间。房子此次在市场上挂牌已有多少天了,有没有降过价。卖主卖房的原因。如果卖主之前买入价钱较低,这次卖只是赚钱多少的问题,那么议价空间较大。如果房子刚上市不久,或者刚降过价,或者不急于出售,则议价空间较小。

市场分析:因为类似条件的房子在不同的地点(Location),房价相差很大,因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间(6个月之内)的卖价。如果能找到同样大小,同样多的卧室和浴室,同样的地下室的房子,做比较做理想。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。

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市场统计数据:房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据,其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。

政府估税价:这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价,一般来说这个数据相对客观。在卖方市场时,房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时,房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区,如果其它的房子要价都低于估税价,你要买的房子的要价却高于估税价,则说明要价偏高。你可以根据这一点而和卖主议价。

报价合同还要注明定金(Deposit)。这是买主在报价的同时,交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同,定金则被没收。定金越多,说明买主诚意越大,卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益,还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。

除了确定报价,定金外,经纪人还会帮你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿回定金。

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下面是常用的附加条款

房屋检查(Home Inspection),氡气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查:在报价合同中,可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial):在报价合同中,还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价,买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款,买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

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空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)检查:如果在冬季买房,空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中,可以选择在过户后5月31日之前检查空调或游泳池。如果不工作,可要求卖主出钱修理。

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在报价合同中,还可以加上各种各样的附加条款,用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多,在买方市场很少用。但我在买方市场为客户抢购银行没收的房子时用过。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价,我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款,那最高报价额高者取胜。

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报价时还要确定过户日期,一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一,过户公司星期日不上班,不能提前一天拿过户清单,看要开多少钱的银行支票。如果在星期五,又怕万一当天不能过户完毕,要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(final walk through),到银行去开个支票。买主有权选择过户公司。

报价合同加上附加条款和必需的文件,有50页左右,买主要签很多字。如果卖主拒绝报价,报价合同就是一堆废纸,也浪费大家的时间。一个省时省事并有利于环境保护的方法是先写一张报价意向书,在意向书的基础上谈判。等价钱谈妥后再出正式报价合同。报价意向书可包括以下的内容。

  • 房屋系统编号(MRIS# ):
  • 地址(Property Address):
  • 要价(Listing Price):
  • 日期(Date):
  • 买主姓名(Buyers’ Names):
  • 报价(Offer Price):
  • 过户日期(Closing Date):
  • 贷款额(Loan Amount):
  • 订金(Deposit on Sale):$10,000
  • 房屋检查条款(Home Inspection):合同批准后7天
  • 咚气检查条款(Radon Inspection):合同批准后7天
  • 白蚁检查条款(Termite Inspection):合同批准后7天
  • 房屋估价条款(Appraisal Contingency):合同批准后15 天
  • 贷款批准条款(Financial Contingency): 合同批准后20 天
  • 房屋买卖人税(Transfer Taxes):买卖方各 50%
  • 买主年收入(Buyers’ Income):
  • 买方经纪人(Buyer Agent):

为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价,你可以在报价合同上特别注明,此报价仅在三日内有效。卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价。你可以拒绝还价,或提高你的报价。如果双方能达成协议,合同就签字生效了(Ratified)。

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