12月 122011
 

美国房地产这几年处于低谷,投资价值显现,因此许多朋友有计划长期布局美国地产。但是如何购买美国房子呢? 这篇文章简单介绍一下美国买房的过程。基本上分为分为以下十个步骤:

1、准备买房;2、选经纪人;3、预审贷款;4、选房看房;5、签署合同;6、检查房屋;7、申请贷款;8、购买保险;9、交接过户;10、乔迁搬家;

一、买房的前期准备

  确定购房目的,设定两到三个最重要的条件。

美国的房产价格是非常地域化的,所以了解自己的需求和价格范围,才能够在美国买到称心的房子。

如果你预算充分,可以考虑白人社区;如果你主要是为了孩子读书,可以选择学区房;如果只是用来租赁,可以多考虑物业管理专业的service apartment。

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1、 了解买房全过程 (Home Buying Steps)

在这个过程中,你要做许多事情:看房子(Show House),签合同(Sales Contract),检查房子(Home Inspection),申请贷款(Loan Application),购买保险(Home Insurance),过户(Settlement),搬家(Moving)。在这个过程中,你还要接触到许多人:房地产经纪人(Real Estate Agent),房屋检查师(Home Inspector),贷款经纪人(Mortgage Loan Originator or Broker)或银行家(Baker),保险经纪人(Insurance Agent),过户律师(Settlement Lawyer),搬家公司员工(Mover)。

2、确定房价范围 (Price Range)

你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍(假定贷款利率是6%到8%)。如果你家的年收入是$100,000,你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment),你就能买$480,000到$580,000的房子。

如果你没有房价5%的现金做头款,最好不要买房子。一是因为贷款难借,得不到好利率。二是防止万一钱不凑手,不能按月还贷款,房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款,就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户,贷款时就可以看作是你们自己的钱,不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。

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3、 决定买房地点 (Location)

上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。但是离大都市越近的地方房价越贵。如果一家两个人上班地点相去甚远,房子就要买在一个折中的地点。

同样的地方也会有不同的社区(Community),有的社区房价贵,有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区,房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分,在美国是人以钱分。你用多少钱买房子,你邻居的收入也就在同样的范围内。

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有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分,从小学到高中,学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响,造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异,从而出现好学区,不好学区一说。每个学区都有自己的网站,打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表,包括从考试成绩到学生比例的统计数字。从房地产角度来看,好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房,给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价,一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起,也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋,在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩,可以考虑私立学校。如果孩子较多,每个孩子私立学校的学费加起来,就会超过好学区和其它学区房子的差价,这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班,所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班,就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔,用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用,用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

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4、选择房型(House Type)

同样的价钱,在有的地方可以买独立屋(Single Family House),在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖,我建议两卧室买公寓,三卧室买连栋屋,四卧室买独立屋。从投资的角度看,独立屋最保值,其次是连栋屋,最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看,怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。

严格地说公寓不是房型,只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时,你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时,你只买你住的那一个单元,房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大,修缮管理费用高,所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多,一般是每月$200到$400,有的高达$900。有的公寓费包括水电费,如果自己住也还划算。但如果是出租,万一空着,还要照付公寓费,就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓,注意不要弄错了。

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