12月 062011
 

我们专精美国加州洛杉矶的短售屋和法拍屋投资与出租物业管理。

美国房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售” 。也就是说﹐房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如﹕房主欠款$50万﹐可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方﹐因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。

银行同不同意Short Sale﹐ 同意什么价钱卖﹐有时要等几个月才会有消息。因为银行会考虑几个因素﹐首先当然是屋主的信用状况﹐包括有没有其他担保人可以首先求偿﹐还要了解屋主无法偿还的原因是什么。例如﹕被裁员﹐离婚﹐疾病等等不可预见的事件.可能屋主还是有心要维护自己的信用﹐那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机﹐那么银行的风险就很大。

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A.法拍屋的种类

1.银行亏本出售房(Short Sale)

房主已长时间未缴纳贷款,但银行还未把房子收回,允许房主出售房屋,所得的费用用于偿还贷款。通常以低于场价的价格卖给第三方。由于销售所得不足以偿还贷款,银行需要承担部分损失,所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时房主仍拥有房屋的产权。

2.拍卖房(Foreclosure)

在一定宽限期内,屋主仍然不能还清拖欠的贷款,银行或者贷款方通过法律手段收回房产,并以公开拍卖的方式(Public Auction)卖给第三方套现。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

购买这一阶段的法拍屋是风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。如果原业主在这时又可以还清贷款,他可以优先赎回自己的房子。

还有,公开拍卖会上的竞价会抬高房价,而导致售价较高。目前很多拍卖房都不能成功拍卖出。

3.银行持有的房屋 (Real Estate Owned by the lender,简称REO)

所谓的REO法拍屋(Real Estate Owned,又称 Bank Owned),即买房者断供后,被银行没收后重新上市的房子。银行或者借贷方通过法律手段收回房产,并没有在拍卖会上成功售出的房产。银行会把这些房产交给房屋中介机构销售。一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋情况处于不好的状况,买主一定要请专家来检查房子。

B. 购买法拍屋的好处

购买法拍屋的好处显而易见就是“划算”。法拍屋的售价都低于市场价。而且银行收回了大批法拍屋以后急于脱手,所以很多法拍屋的价格非常低廉。
对于一些目光敏锐,而且有现金的投资客是非常好的入手时机,很多状况非常好的豪宅法拍屋,价格仅市场价的一半甚至更低,若这时以低价购入,将来市场回暖时售出即会获得非常大的收益。

C. 购买法拍屋的风险

1.房屋的状况可能欠佳

有些法拍屋的业主已经离开很久,房屋疏于养护,或者是业主破产无力养护;有些业主意识到房子被银行收走,不再关心房子的状况,甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以,很多法拍屋都需要重新装修才能入住。这也是一笔可观的费用。

2.购买法拍屋需要大量时间和耐心

亏本出售状态的法拍屋(Short Sale)

通常是卖家先在市场上以低价挂牌,在有买家愿意购买以后向银行申请批准,银行需要承担房屋销售以后不能抵消的那部分贷款,所以等待批准的时间可能会很长,也有可能银行最终不同意以这个价格出售,让购房者等待许久但最终还是一无所获。

拍卖中的法拍屋(Foreclosure)

在拍卖中,买家将看中的房子拍下来(还未过户),这时原业主若又能够承担贷款,想要把房子赎回来,他就拥有优先购买的权利,于是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。

3.房屋可能涉及法律问题

购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了,经济上也破产了,破罐子破摔,他不搬家,银行只好诉诸法律,由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长,费心费力。另外,法拍屋还可能隐藏其他法律问题,比如原业主拖欠的税款、工程款等,这些费用有可能会转移给新的业主。

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D. 什么样的人适合购买法拍屋?

1. 现金充裕

银行或者借贷方希望资金快速回笼,所以希望买家用现金成交,这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子。

2. 人在当地,或者有亲戚朋友帮忙

买家最好人在当地,因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的,不会在市场上停留太久。另一方面,人在当地也方便实地调查房屋的情况,避免买到质量存在问题的房屋。

3.丰 富的行业知识以及敏锐的判断力

购买法拍屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处,若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险,不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外,发现了优质的法拍屋需要立即抉择,机会一定是稍纵即逝。

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短售(Short Sale)与法拍屋(R.E.O.)的区別

SHORT SALE (短售)

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R.E.O. (銀行屋)

定义

屋主无力偿还贷款,以低於贷款之价格出售房屋

法拍会卖不掉的房屋,银行变成所有权人

空屋情況

有人居住

空屋

屋况

良好

配件、设备遗失,需装修,草皮枯黄

维修

买卖双方可谈

买家自付

所有权

原屋主

銀行

出售决定权

銀行

銀行

底价

从市场「用戶价」开始

低于市场「用戶价」开始

送件条件

现金证明或是初步贷款批准证明

初步银行贷款批准证明,资金证明,定金支票

头款金额

30% 以上

30% 以上,6.5% ~7.5% 利率

作业时间

10 – 90日

3 – 10日

代书过户时间

30 天

30 天

屋况揭露书

提供

95% 不提供

 

买as it is 仍有权知房屋历史

许多人以为买法拍屋就是买「当时状态」(as it is),意味着房子不论好坏,买主都须概括承受。但根据加州法律,即使是法拍屋,买主在买屋前一样有权利获悉任何影响房价的事实。

Escrow是英美法系中一个民商法范畴的法律名词,它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能,因而被广泛采用,而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展,被赋予新的法律特征,成为一项法律制度,其核心内容为:债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人,下文简称第三人)保管,当约定的条件成就时或者法律事件发生时, 由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此,我们知道,只有约定的条件成就时,如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等,或者约定的法律事件发生时, 如某人死亡或丧失行为能力等,第三人才能将其保管的书面文件、契据、 钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人,否则应返还给本人。

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洛杉矶

在美国的房产交易过程中,Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是,美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公司,但在加州,Escrow公司是被要求必须使用的。

二十一个步骤完成买房的过程

1.与你的房产经纪人讨论购买要求

2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

3.申请正式贷款提前批准信

4.选择想要买房的地区,房屋种类

5.经纪人介绍看房,选房

6.填写买房出价合约书-付定金支票

7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作

8.做房屋检查

9.要求维修

10.审阅房屋各项结果报告

11.审阅并与公证托管书上签章

12.审阅前期屋主(产权)报告

13.审阅白蚁检查报告

14.购买房屋保险

15.签署贷款资料

16.公证托管结尾步骤(Close Escrow)

17.最後交房检查

18.银行放款

19.资料登记

20.交收钥匙

21.搬入新居

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