12月 062011
 

现在越来越多的美国人发现,自己的邻居当中颇有一些并非同胞,而是加拿大人,或者是中国人。

美国房地产市场,尤其是高端市场,正在获得国外买家的支持。如果一个价位对于美国买家来说是值得考虑的话,那么对于国外买家而言,再考虑到汇率因素,简直就是跳楼大甩卖了。

全国房地产经纪人协会发布的一份报告显示,在截至2011年3月的十二个月当中,外国客户已经在美国住宅市场上花掉了大约410亿美元。此外,那些拥有六个月以上居留签证的人们也花掉了大约410亿美元。合计起来,这已经是美国房市总规模的大约8%了。

外国买家在高端市场是表现得更加活跃。报告提供的数据显示,外国买家购房的平均价格是31万5000美元,而美国买家的平均价格是21万8000美元。

外国买家相对而言更倾向于付现金,这在一定程度上也是因为他们要获得美国的融资,面临的困难太多。报告称,62%的外国买家都是现金全款的。事实上,近三个月当中,约有三分之一的二手房是以现金形式售出的。

有趣的是,还出现了另外一个倾向,即愈来愈多的外国买家也开始对低端市场感兴趣了。协会指出,最近一年当中,大约45%的外国买家购房价格都在20万美元以下,而这一比例较之2007年的28%显然有很大提升。

协会报告还写道:“大约80%的经纪人都报告称,美元汇率对海外销售额有相当的影响。”

“美元一方面相对于欧元贬值,一方面相对于其他主要货币也都呈现贬值态势,因此,美国房市在海外国买家眼中也就变得愈来愈有魅力了。”

协会和人口统计局提供的数据显示,在截至3月底的一年当中,美国的新屋和二手房价格下跌了大约5%。这就意味着,任何一个在美国买房的人都可以享受到5%的折扣了。

事实上,如果将美元折合外国货币,大多数外国买家享受到的折扣还要大。在欧洲买家眼中,他们获得的折扣是9%。在中国买家那里,折扣是8.6%。在加拿大买家那里,折扣是9.3%。

更加需要看到的是,在世界上其他主要地区,房市价格都是较为稳定,或者是上涨,这就进一步增加了美国的相对魅力。

人民币国际化程度越来越高,加之美元贬值,刺激了国人在美国买房。同时,面临国内居高不下的房价,美国低房价的新引力就不言而喻了。目前,在美国住房市场上,旧房销售是主力军,其销售量占整个房市销售量的约85%。所以,大家在购买房产的时候,必须有耐心,寻求高质量的房产再下手。美国房产整体低迷,但个别城市如纽约、华盛顿等地,房价并没有下降的厉害。加州是美国经济、教育、旅游中心,也是华人聚积地,投资加州房产在现阶段显得很实际,经济回报最为直接。因为美国租房市场并没有受地产市场波动,租房价格依然不低,所以拥有一套加州房产租房的回报率会很高。

此外,美国购房优势体现在:1. 房产永久性;2. 资金投入小,房屋贷款高;3. 法律体系玩啥,个人财产受保护;4. 投资回报稳定,房产市值有保障

近年来,美国房价大跌,但跌的是价格,不跌的是生活品质和升值空间。下面就中国和美国房产的不同之处做些对比:

1. 房屋概念有异。

美国的房子多数指“别墅”,中国的则相当于美国的“公寓”。

2. 房屋面积计算差别。

国内公寓多数按建筑面积售卖,扣除公摊面积以后,屋子经常“缩水”10多平方米;在美国,别墅是按照使用面积来售卖的,附带车库,花园等都不会计入销售面积。所以美国的房子不仅不会缩水,还会有“膨胀”的效果。

3. 房屋使用权年限。

中国土地是属于政府的,公民只有70年房产使用权;而美国房子是与土地一起销售的,所以你的房屋使用年限是无限的。

4. 生活方式差异。

美国是一个‘后城市化’的国家,大城市人口密度并不是很高。而中国一线城市的房价动则以几万一平的价格。

5. 房价性价比差别。

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从“房价性价比”来看,美国房价远低于中国。在美国,从售房网站上看到,圣地亚哥海边的三居室别墅仅售65万美元。虽然折合人民币,这样的房价看似并不便宜,但美国人民的收入远高于中国人民,这样同等情况下,美国人负担房子的压力不会如国内祖孙三代齐努力买房的巨大压力。

您需要了解的“游戏规则”:

第一条:购房不等于投资移民

值得注意的是:美国的房产管理与移民机制是分离的。虽然申办EB-5投资移民同美国买房并不矛盾,但是用于个人购房的款项不能算作EB-5移民的投资款。言外之意,外国人可以在美国投资买房,但却不能仅凭这一点获得美国绿卡。

第二条:买房要比租房划算

在美国房价不贵,但如果租房的话,租金、水电费加起来也不便宜。因此买房相比租房要划算些;再者买房可免缴个人所得税。美国联邦、州以及地方政府都有多种鼓励买房的法律和政策:如提供免税,低息贷款等多种优惠。

第三条:区分产权和居住权

在美国可以买有产权的房屋,亦可购买有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。

第四条:签约45天内可退房

想买美国房子的人,可以通过移民公司联系房产中介,也可上网查询自己选中房屋的所有情况。然后交1万美元的定金,3个月后就能交房,如果是现金买房手续会更简单,一般两周都可以搞定。交易成功后,双方经纪人分别获得相当于成交额3%的佣金;若买卖不成,双方经纪人分文不收。如果一切正常,45天后合同生效。

买方在这45天里可自己花300美元,请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现不可接受的质量问题,买主可以单方面中止合同,拿回定金。如果已签约付款,但是买主对房子不满意,或发现有更喜欢的房子,在45天内还可以随时退房。

第五条:新移民有工作才能贷款

美国的一手房要比二手房贵很多。看中一所新房子,可以在它建成之前买下来。美国银行对于那些没有工作的投资移民是不给贷款的,因为没有工作也就意味着没有信誉。但只要你有工作,有稳定的收入,工资档案且无不良记录,就容易地从银行贷到款。

第六条:院子外树木不能砍

美国大多数房屋的内部结构都是木质结构的,但能够达到8级抗震标准。用来防水隔热的砖块只作为外装修使用。买主在买下土地后经政府审批可以把树木砍掉盖房子,但只能砍伐或修整属于自家范围内的树木,院子以外的树木属于国家财产就不能动。

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