12月 052011
 

美国房地产相关的法规,如:终止合同权(Termination Option),赔偿金储备系统(Recovery Fund),产权公司和产权保险等。

终止合同权(Termination Option)

房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资,同时不像其他商品一样可以退货。因此,为了保护消费者(买主)的利益,在美国许多州的房地产买卖合同中,有一个或者类似的重要的条款,称之为,(简称Contengincy Removal Period 或者 Option),这一条款对于买主非常重要。

这样的条款在美国各州类似但也有差异,以加州为例,该条款就是给已经签约并存入定金的买主在17天的时间内(德州 7-10天,有些州15天)可以以任何理由解除合同,定金将如数退还给买主,买主没有任何损失。 别的州买主可能要承担一点Option Fee(50-100美元),Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子,卖主要把Option Fee退还给买主。

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在Contengincy Removal Period期间,卖主不可以再和其他的买主签约,而买主可以无条件的终止合约也可以同时和其他卖主签约。这一条款对买主非常有利,一般是买主在这期间请专业的房屋检查师 (Home Inspector)做全面的房屋检查,如果发现有重大问题,诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方,买主就可以单方终止合同,定金退回。 在大多数情况下,只检查出一些小的问题,这时买主会要求卖主做一定的维修,往往卖主会接受买主的要求,把损坏的或不工作的地方修好。

美国各州类似的条款让买主有充分的时间考虑和审核房产,保护了买主的利益。

赔偿金储备系统(Recovery Fund)

如果一个房地产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失,买主或卖主告到法院,这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃,或者 法院判决下来,要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失,但是这个经纪人却没有钱来偿还。巨大经济损失的时候,仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经 济上合理的赔偿是远远不够的,这个问题怎么解决?

美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)的设立提供了解决方案,以下将对其进行简单介绍。该系统不是美国联邦政府制定,是由各州政府制定的,因此在相似的同时也有所差异。有些州设置的 赔偿金储备系统的赔偿金是由经纪人自己出从而累计起来的。每个经纪人刚考到执照时交的,大约10美元,然后在每年的执照延期时再交纳一些(50美元左右) ,一直到赔偿金达到一定数目为止。部分州储备的赔偿金最低额是100万美元,最高是170万美元,一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比 较低,在50万美金左右。一般来说,一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

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产权公司和产权保险

国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金,占用卖主所卖的房款,甚至铤而走险卷走客户资金的事件,那美国在这方面是通过什么方法来如何保护消费者利益的呢?美国的房地产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理

1. 产权调查( Title Search)

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当买主与卖主签订了买卖合同后,产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录,即个物业的产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没 有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,就一定要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定 金退回给买主。

2. 产权保险(Title Insurance)

如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing),其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

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3. 提供第三方账户(Escrow Account)

在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦卖主违约,买主要求退还定金 时,卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定 金。

所以,定金不能存放在经纪人手中,只能存放在中立的第三者——产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

4. 产权转移过程

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如: 佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主,所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控 制房款的机会。

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