11月 152011
 

我们专精美国加州洛杉矶及周边城市的商业地产和住宅的买卖及出租物业管理。

集约用地,土地利用效率高

​ 虽然美国地大物博,人口密度不高,但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想,充分合理利用每寸土地,土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城 市用地的开发比较注重内部挖潜,而不追求外延扩展,除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外,商业房地产则集中在市中心区,全都是高楼大厦,然后在市中心 周围留足充分的绿化用地、休闲用地,使城市既环境优美,又生机勃勃。如纽约市,是世界经济中心城市,全市面积645平方公里,但商业用地(写字楼、商场、 酒店、车库等用地),只占30.37平方公里,比例不到5%,在这块比例不大的土地上,提供了176万就业岗位,而工业用地也只有58.32平方公里,比例不到10%。

有健全的房地产保险制度

​ 保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害 方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、房地产抵押等 安全可靠,房地产成为一项收益稳定,风险有保障的投资工具。

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房地产贷款结构以消费市场为主

​ 美国的房地产抵押贷款以消费市场为主,主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计,个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%,如果加 上多户型住宅,则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单:只有 购房者买得起,开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去,房地产开发商有了资金,就等于支持了开发商。相反,如果把钱贷给开发商,购房者没有资金支持, 只能是房越建越多,积压越来越多,结果只能是房地产公司经营困难,金融机构的烂账坏账越来越多,最后危及金融市场的安全。另外,贷款流向开发市场的结果也 可能会使没有资金实力的房地产开发公司,玩空手套进入房地产市场,影响房地产市场稳定。实践证明,美国的这种贷款结构是非常合理的,这也是抵押证券化的基石。

商业房地产以租赁作为主要经营方式

​  美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式,虽然有买卖,但比例比较小,而且买卖往往是整幢转让,受让者再分租,分割出售的很少 见。房地产以租赁为主要经营方式,有如下优点:有利于房地产的专业化规模化经营;可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项;有利于租户盘活资金,资金不 会被套在房地产上,且进退容易;有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是,提高房地产市场分析的“效率性”,由于房地产租金水平能比较准 确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势,租赁经营将使房地产价格的透明度增加,收集信息的效率提高,克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经 济学家认为正常的房地产市场,从投资角度来看,某一房地产是否值得投资,很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法 等一般都是建立在租金分析的基础上的,而比较少用售价来分析。

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房地产业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调,之所以如此,主要是房地产投资者的风险意识强,投资决策科学,对经济发展与房地产业的关系把握 得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前,往往要作大量的分析研究,从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究,有时研究时 间跨度前后十年,对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究,然后在研究的基础上,设计投资数学模型,进行模拟的资金流量检验。因此,美国房地产虽然也有 周期性波动,但涨跌幅较小,很少有象日本、香港那样的大起大落。

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房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定,确定个人购房按揭还款能力的指 标是“28-36”—-即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%,如果借款人还有其他债务(如供车等),则供楼款加其他债务支出不能超过家 庭月收入的36%,如果超过此限,那么就被认为是住房负担过重,买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标,结合对民众收入的调查,对住 宅价格进行定位,就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

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